別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鉾田 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鉾田 -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 6,740,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鉾田市新鉾田西２丁目３番２
 ②地積
　(㎡)		 421  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 住宅のほか空き地も
多い区画整理済みの
住宅地域		 東6m市道 水道、下水 新鉾田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ市道　「基準方
位　北」		 交通

施設		 「新鉾田」駅南西方

700m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理された住宅地域で、特段の地域要因の変動は無いことから、今後も現状を維持するものと予測する。人
口減、高齢化の進行などもあり、需要不足等から地価は下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鉾田市の住宅地域を中心として隣接する行方市等の住宅地域を含む範囲。需要者の中心は鉾田市に居住す
る３０～４０代の一次取得者が大半であり、外部からの転入は少ない。鉾田市は高齢化率が高く、人口減少も進んでお
り、交通及び生活利便性に劣ることから需要は限定的であり、地価は弱含み傾向にある。市場の中心価格帯は、取引が
少ないことから把握は困難であるが、土地で総額５００～７００万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での取引が中心であり、市内の類似性の高い住宅地域において規範性のある取引事例が収集し得た。一方、標
準地は自用住宅が中心の戸建住宅地域に存することから賃貸物件も少なく、アパート等も散見される程度で、元本と果
実の相関関係が希薄である。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも
留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,400 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[101.0]		 100
[185.6]		 [102.0]
100		 16,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、それに伴い
地方中心部の地価は回復傾向が継続。しかし
、地方周辺部への波及効果は見られず、地価
は依然下落基調。

区画整理された住宅地域で駅からの利便性も
良いが、地縁関係の残る地域で外部需要が殆
ど見込めず、地価は下落傾向で推移。


規模、形状等も標準的で、近隣地域における
競争力は普通程度。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鉾田 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公示（
鉾田）再
-7		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.5m未舗装
市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b Ｒ６公示（
鉾田）
-44		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m私道、
東4m、角地
（都） 

(60,200)
c Ｒ６公示（
鉾田）
-13		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4.5m私道
、南西2m、
二方路
（都） 

(60,200)
d Ｒ６公示（
鉾田）再
-9		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e Ｒ６公示（
鉾田）
-33		 鉾田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m県道、
南西4.5m、
角地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,989  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,872 		 100
[  56.8]
15,620 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
15,900 
b (　           ) 
10,943  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
10,043 		 100
[  64.6]
15,546 
15,900 
c (　           ) 
10,541  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
10,241 		 100
[  62.7]
16,333 
16,700 
d (　           ) 
11,515  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
10,939 		 100
[  74.2]
14,743 
15,000 
e (　           ) 
22,083  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
20,433 		 100
[ 125.3]
16,307 
16,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,000 円／㎡]  



鉾田 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,257,965 
517,496 
3,740,469 
3,519,120 
221,349 		 （　0.9730）
215,373 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,307,460 円　　　　（　     10,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鉾田 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   421 ㎡     18.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ２ＤＫ、専有面積４０㎡程度、１・２階各４戸、駐車場各戸１台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,230 
196,800 		 2.0  393,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

393,600 		 787,200 
0 
⑨年額支払賃料        393,600 円　×　12ヶ月　＝　       4,723,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,723,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       472,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,250,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           787,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,257,965 円　　　　（　        10,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鉾田（賃）住
　　　　-1		 1,027  
(   1,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,214 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,232 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鉾田（賃）住
　　　　-2		 1,081  
(   1,081) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,250 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鉾田 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 258,000 円  　　　　     51,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,696 円  　　　        4,723,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,000 円  　　　
 建物　　　　　　　　　        3,600 円  　　　　     51,600,000　×　　   0.5 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        51,600 円  　　　　     51,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,600 円  　　　　     51,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         517,496 円　（　　　　　　         1,229 円／㎡）　　（経費率　　  12.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,519,120 円  
（　　　　　         8,359 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,257,965 円      
②総費用 517,496 円      
③純収益　①－② 3,740,469 円      
④建物等に帰属する純収益 3,519,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 221,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 215,373 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,307,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鉾田 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鉾田市新鉾田西二丁目３番２
 0509000220777-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鉾田 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鉾田 -3 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.
鑑定評価額 6,740,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鉾田市新鉾田西２丁目３番２
 ②地積
　(㎡)		 421  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
居住誘導区域

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 住宅のほか空き地も
多い区画整理済みの
住宅地域		 東6m市道 水道、下水 新鉾田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 新鉾田駅　南西方

700m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理済の空地も残る低層住宅地域。当面現環境を維持すると予測。利便性・住環境は比較的良好である
が、需要は低迷しており、未だ地価反転の兆しは見えず、小幅な地価下落が継続している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,140 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鉾田市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の一次取得者及び買換層等であり、圏外からの流入は
殆ど見られない。近隣地域は駅徒歩圏内の区画整理済の住宅地域であるが、鉾田市住宅地市場は別荘地域を除き、地元
中心の土地需要で地縁性が強く、圏域・需要者の範囲は限定的である。需要の中心となる価格帯は、土地が４００㎡程
度で６００～７００万円程度、新築戸建は概ね２５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅徒歩圏内の空地も多く残る区画整理済の分譲住宅地域。収益性からの価格検討のため収益価格を試算して
いるが、自用目的の取引が中心であり、市場参加者は市場性に基づく価格水準を重視して意思決定すると考えられる。
従って、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を勘案の
上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鹿嶋 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,400 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[101.0]		 100
[185.6]		 [102.0]
100		 16,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、老年化が加速している。市街地へ
の外部需要は低迷、中心部の取引は殆ど見ら
れず、郊外臨海部の低価格中古物件が市場の
中心である。

新鉾田駅徒歩圏内の空地も多く介在する土地
区画整理済の住宅地域。熟成するにはまだ期
間を要すると考えられ、小幅な地価下落が継
続している。

道路方位についてやや優れる。その他、個別
的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +82.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鉾田 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公示（
鉾田）再
-9		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b Ｒ６公示（
鉾田）再
-12		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c Ｒ６公示（
鉾田）
-13		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4.5m私道
、南西2m、
二方路
（都） 

(60,200)
d Ｒ６公示（
鉾田）
-69		 鉾田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東21m国道、
北東2m、角地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,515  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
10,939 		 100
[  69.3]
15,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
16,100 
b (　           ) 
15,152  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,985 		 100
[ 102.5]
14,620 
14,900 
c (　           ) 
10,541  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
10,241 		 100
[  66.3]
15,446 
15,800 
d (　           ) 
11,852  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
12,058 		 100
[  68.2]
17,680 
18,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,000 円／㎡]  



鉾田 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,650,839 
992,778 
3,658,061 
3,481,940 
176,121 		 （　0.9730）
171,366 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,427,320 円　　　　（　      8,140 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鉾田 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 165.00 ＬＳ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
居住誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   421 ㎡     18.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネット形式・ファミリータイプ（１階３３㎡・２階３３㎡）５戸、敷地内平面式駐車場５台分 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネット想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
165.00 
100.0 
165.00 
1,251 
206,415 		 1.0  206,415 
1.0  206,415 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

412,830 		 412,830 
412,830 
⑨年額支払賃料        412,830 円　×　12ヶ月　＝　       4,953,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,953,960 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       495,396 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,458,564 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           412,830 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          412,830 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         188,560 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,650,839 円　　　　（　        11,047 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 鉾田（賃）住
　　　　-11		 1,317  
(   1,262) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]
1,371 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,305 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,251 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 鉾田（賃）住
　　　　-7		 1,078  
(   1,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 99.0]
1,220 
c 鉾田（賃）住
　　　　-3		 1,247  
(   1,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
1,272 
鉾田 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 215,600 円  　　　　     53,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 198,158 円  　　　        4,953,960　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,120 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      458,100 円  　　　　     53,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         992,778 円　（　　　　　　         2,358 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0802 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,481,940 円  
（　　　　　         8,271 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,650,839 円      
②総費用 992,778 円      
③純収益　①－② 3,658,061 円      
④建物等に帰属する純収益 3,481,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 176,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 171,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          407 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,427,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,140 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鉾田 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鉾田市新鉾田西二丁目３番２
 0509000220777-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考