令和6年1月15日　提出 行方 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行方 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.

鑑定評価額 2,610,000 円  １㎡当たりの価格 5,210 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行方市小幡字六十塚１４１８番２８ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る県道沿いの住宅地 域 北西10m県道、南西側道 水道 大洋 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   400 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ県道、中間画 地 交通 施設 鹿島臨海鉄道大洗鹿島 線「大洋」駅南西方 13.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅地域であり、地域内に変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。需要者は地縁 を有する者が見られる程度で、需要不足等から地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,210 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は行方市を中心として、隣接する鉾田市等の既存の住宅地域を含む範囲。需要者は行方市に地縁性を持つ個 人が殆どであり、外部からの流入はほぼ皆無である。需要、供給とも殆ど見られない地域であり、需要が弱く、地価は 下落基調が続いている。取引が少なく、縁故者の恩恵的な取引が殆どであり、また取引される規模が様々なため需要の 中心となる価格帯を見いだすことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅等が散在する農家住宅地域である。貸家等の収益物件は、ほぼ皆無で賃貸市場が未成熟であること から収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。一方、取引事例比較法は市内において比較的規範性の認められる取 引事例を収集し得たことから市場の実態を反映した価格といえる。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標 準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行方 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [173.3] [100.0] 100 5,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,240 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあり、それに伴い 地方中心部の地価は回復傾向が継続。しかし 、地方周辺部への波及効果は見られず、地価 は依然下落基調。 県道沿いの農家住宅地域で地縁的選好性の残 る地域であることから、外部需要に乏しく、 地価の下落基調が続いている。 敷地規模がやや大きく、総額が多少嵩むこと もあり、地域における競争力は強くない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％