令和6年1月12日　提出 神栖 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神栖 9-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神栖市奥野谷字根岸８０８９番 ②地積 　(㎡) 2,718   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場兼事務所 工場、倉庫等が建ち 並ぶ国道背後の工業 地域 東8.5m市道、南側道 水道 下総橘 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 下総橘駅　北西方 9.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海工業地域に近く、国道へのアクセスも良好な業務地域。中小規模工場地の需要は弱含みであるが、物流関係 の需要も見込まれ、全般的な地価上昇機運の中、当地域の地価は上昇局面に移行している。 (3)最有効使用の判定 低層の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿行地区の工業地域及び流通業務地域を中心に、茨城県南部を含め、広範囲に形成される。需要者は自己 使用を前提とした各種製造業及び流通業等を経営する法人が中心となる。中小規模工場地の需要は弱含みであるが、用 途の多様性が認められる地域であり、物流関係の需要に引っ張られる形で、当地域の地価は上昇局面に移行している。 規模により価格のバラツキが大きいため、需要の中心となる標準的な価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道１２４号と神之池に挟まれた業務地域。自己使用を前提とする業務用地が広がることから賃貸市場が未 成熟であるため、取引事例比較法一手法のみの適用となった。採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから 、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用し て鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [102.3] 100 100 [102.0] 100 [146.9] [102.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口、生産年齢人口ともに横這い乃至微減 で推移。旺盛な土地需要の外延的な広がりが 見られる。福祉政策が充実しているというイ メージが定着。 臨海工業地域に近く、国道へのアクセスも良 好な業務地域。用途の多様性もあり、需給関 係は安定しており、地価は上昇局面に移行し ている。 角地であり、土地利用の増価が認められる。 その他、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　 -15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％