別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神栖 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神栖 -6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.
鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い整然
とした住宅地域
 西5m市道 水道 銚子

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．０
ｍ市道		 交通

施設		 銚子駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの住宅地域であり、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地元需要が中心であるが、地
価は十分に下がっているため、地価は安定的に推移するものと予測する
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神栖市を中心とする住宅地域。主たる需要者は旧波崎町地区内の３０～４０歳代の居住者である。市内の
地域拠点である土合地区の大規模住宅地へ需要が流出しているため、既成住宅地の需給動向はやや弱い。しかし、地価
は十分に下がっているため、やや高値水準の取引も散見され始めている。需要の中心となる総額の価格帯は、土地が３
００～６００万円程度、新築戸建が２０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、投資採算を確保する賃貸市
場は未成熟であるため低位に求められた。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。した
がって、資料の相対的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、
代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神栖 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,100 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[104.0]		 100
[126.9]		 [102.0]
100		 19,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口はほぼ横ばい、高齢化率は上昇している
が県平均よりも低い。地域拠点の住宅需要は
、住環境に比した割安感から、堅調を維持し
ている。

市南部に位置する波崎地区の中心的な住宅地
域であるが、土合地区と比較すると生活利便
性はやや劣る。波崎地区の人口及び世帯数は
減少傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神栖 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 神栖（公６
）
-75		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
南東6m、角地
１低専

(50,80)
b 神栖（公６
）
-32		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4.5m市道
、北西6m、
角地
１低専

(40,80)
c 神栖（公６
）Ｙ
-42		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 神栖（公６
）Ｙ
-39		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 神栖（公６
）
-54		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 142.0]
20,273 		 100
[ 104.0]
19,493 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
19,900 
b (　           ) 
19,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
18,365 		 100
[ 100.9]
18,201 
18,600 
c (　           ) 
21,175  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
20,167 		 100
[ 105.0]
19,207 
19,600 
d (　           ) 
19,158  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
18,782 		 100
[ 105.1]
17,871 
18,200 
e (　           ) 
21,710  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
20,875 		 100
[ 105.0]
19,881 
20,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,300 円／㎡]  



神栖 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,365,176 
401,137 
1,964,039 
1,814,120 
149,919 		 （　0.9730）
145,871 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,917,420 円　　　　（　     11,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神栖 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   254 ㎡     11.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均専有面積４５㎡）×４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段設置のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,141 
102,690 		 1.0  102,690 
1.0  102,690 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

205,380 		 205,380 
205,380 
⑨年額支払賃料        205,380 円　×　12ヶ月　＝　       2,464,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,464,560 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,165 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,267,395 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           205,380 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,889 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          205,380 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          95,892 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,365,176 円　　　　（　         9,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a （６公）神栖賃
貸
　　　　-2		 1,261  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,141 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b （６公）神栖賃
貸
　　　　-17		 1,101  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,071 
c （６公）神栖賃
貸
　　　　-22		 1,334  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,297 
神栖 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 79,800 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 73,937 円  　　　        2,464,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      186,200 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         401,137 円　（　　　　　　         1,579 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,814,120 円  
（　　　　　         7,142 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,365,176 円      
②総費用 401,137 円      
③純収益　①－② 1,964,039 円      
④建物等に帰属する純収益 1,814,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 149,919 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 145,871 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,917,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神栖 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
 0530000036112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神栖 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神栖 -6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.
鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い整然
とした住宅地域
 西5m市道 水道 銚子

4.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 銚子駅北西方

4.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧波崎町役場の周辺に形成された既成の住宅地域で、地域を発展させるような特段の要因は見当たらず、限定市
場の下、将来的にもほぼ現状どおり推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,660 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を、旧波崎町を中心として、神栖市全域、銚子市、鹿嶋市等における住宅地域一帯と把握。需要者の中心は
旧波崎町若しくは同一需給圏内に居住ないし勤務する３０～４０代前半の一次取得者層で、同一需給圏外からの需要は
少ない。近隣地域は旧波崎町役場の周辺に形成された既成の住宅地域で、特段人気の高い地域ではないが、底値感もあ
り、一定程度以上の需要を見込める。需要の中心となる価格帯は、土地総額で５百万円程度、新築戸建で２千万円台。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧波崎町役場の周辺に形成された既成の住宅地域で、面大地を中心に地主が節税目的で建設したと思われる賃貸用物件
も見られるが、自用目的での取引が支配的で、アパート等建築目的の土地取得需要は皆無。また、取引事例比較法の適
用に際しては、特段の事情補正を必要としない４事例を採用し、査定価格も概ね同水準に求められた。よって本件では
、代表標準地との検討をも踏まえ、当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神栖 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,100 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[104.0]		 100
[126.9]		 [102.0]
100		 19,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は横ばい乃至微減傾向。高齢化率上昇傾
向。中心部での供給が少ないため、需要の外
延的な広がりが見られる。現時点で廃炉の影
響は小さい。

旧波崎町役場の周辺に形成された既成の住宅
地域で、地域要因に特段の変化は見られない
。


画地の規模、街路条件等は標準的であり、西
街路であることにより日照がやや優る。個別
的要因の変動は特に見受けられない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神栖 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 神栖（公６
）
-50		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.5m市道
、北東8m、
角地
１中専

(70,200)
b 神栖（公６
）
-1		 神栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北東8m、角地
１低専

(50,80)
c 神栖（公６
）
-56		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 神栖（公６
）
-32		 神栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4.5m市道
、北西6m、
角地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,684  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.9]
22,409 		 100
[ 111.2]
20,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
20,600 
b (　           ) 
23,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
21,328 		 100
[ 110.2]
19,354 
19,700 
c (　           ) 
20,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
20,296 		 100
[ 109.1]
18,603 
19,000 
d (　           ) 
19,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
18,365 		 100
[  99.0]
18,551 
18,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -25.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,200 円／㎡]  



神栖 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,741,077 
472,968 
2,268,109 
2,155,120 
112,989 		 （　0.9730）
109,938 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,198,760 円　　　　（　      8,660 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神栖 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   254 ㎡     11.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫ（５０㎡）×４戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,194 
119,400 		 1.0  119,400 
1.0  119,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

238,800 		 238,800 
238,800 
⑨年額支払賃料        238,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,865,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,865,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       237,845 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,627,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           238,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          238,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,132 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,741,077 円　　　　（　        10,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a （６公）神栖賃
貸
　　　　-17		 1,101  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,112 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,245 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,194 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b （６公）神栖賃
貸
　　　　-2		 1,261  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,261 
c （６公）神栖賃
貸
　　　　-22		 1,334  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,361 
神栖 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,800 円  　　　　     31,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 85,968 円  　　　        2,865,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        7,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,200 円  　　　　     31,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         472,968 円　（　　　　　　         1,862 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,155,120 円  
（　　　　　         8,485 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,741,077 円      
②総費用 472,968 円      
③純収益　①－② 2,268,109 円      
④建物等に帰属する純収益 2,155,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 112,989 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 109,938 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          433 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,198,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,660 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神栖 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
 0530000036112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考