別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜川 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜川 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.
鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜川市長方字中内２９４番２
 ②地積
　(㎡)		 497  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅及び一般住
宅等が混在する農家
住宅地域		 南5m市道 水道、下水 岩瀬

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南   150 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 岩瀬駅西方

3.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 桜川筑西ＩＣに近く、大和駅周辺では公共整備が鋭意進行中である。地元需要が主体であること等を勘案すると
、当面地価は横這いで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桜川市のうち岩瀬地区を主とし、市内の他の地区及び隣接市を含む調整区域内の住宅地域である。需要者
のほとんどは地元居住者が大半を占め、それ以外の需要者は極めて少ない。桜川筑西ＩＣに近く、大和駅周辺で大規模
な公共整備事業が進捗中であるなど土地の需給動向はほぼ安定的に推移している。しかし取引件数は少なく、取引され
る規模により価格に開差があって中心価格帯を把握しにくいが、標準地に見合う単価・総額はほぼ妥当と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は国道５０号背後の農家集落であり、アパート等の収益物件は皆無である。これにより、自用目的の取引が支配
的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は非適用とした。比準価格は桜川市のほか隣接の筑西市に存する調区
内宅地に係る事例により試算されたもので信頼性は保たれている。よって広域的な検討を踏まえ、市場実勢を反映する
比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      9,000 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.7]		 [100.0]
100		 11,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口減少率・高齢化率（県平均より著しく
大）、②岩瀬地区の区画整理済み・岩瀬駅周
辺取引堅調、それ以外取引低調、④大和駅前
やまとの杜分譲中

市街地接近性及びインフラ条件は概ね良好で
あるが、宅地需要は地元中心で限定的である
。


画地の形状、規模等は概ね標準的である。な
お、個別的要因の変動は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜川 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３１０
０８２３１
-29407		 桜川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
b １２３０９
０８２３１
-26156		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
南3.3m、
西1.5m、
角地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
c １２３０３
０８２３１
-27863		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.5m市道
、中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
d Ｒ６公ＹＫ
Ｔ（Ｄ）
-2		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東5.4m市道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
e １２３０７
０８２２７
-31006		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,703  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
11,857 		 100
[ 106.0]
11,186 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,200 
b (　           ) 
8,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
10,120 		 100
[  88.1]
11,487 
11,500 
c (　           ) 
9,960  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
10,379 		 100
[  98.0]
10,591 
10,600 
d (　           ) 
9,324  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
10,339 		 100
[  97.0]
10,659 
10,700 
e (　           ) 
10,005  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,915 		 100
[  93.0]
10,661 
10,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,000 円／㎡]  



桜川 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  在来の既存集落で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街地から離れた在来の一般住宅が多い住宅地域であり、賃貸市場が未熟成であるため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 桜川 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜川市長方字中内２９４番２
 0511000085359-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜川 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜川 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.
鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜川市長方字中内２９４番２
 ②地積
　(㎡)		 497  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅及び一般住
宅等が混在する農家
住宅地域		 南5m市道 水道、下水 岩瀬

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南   150 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.6 ｍ、奥行　約　　  23.1 ｍ、規模　　       497 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道の拡張工事に伴い、道路
の系統連続性が少し悪化した
。地区計画区域。		 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 岩瀬駅西方

3.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、農地が多く見られる農家住宅及び一般住宅等が混在する地域。北関東自動車道のＩＣへの接近性や
地区計画が地価水準に与える影響が徐々に顕在化して、地価水準はほぼ横ばい傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桜川市の市街化調整区域のほぼ全域。需給者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取
得者である。農地も見られる農家集落地域で需給は概ね安定。当該地域の東側に北関東自動車道の桜川筑西ＩＣが開通
し、国道５０号の４車線化の拡幅工事が進捗中である。地区計画区域内にあり地価水準に与える影響は徐々に顕在化し
ている。５００㎡程度の土地で５００～６００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗併用住宅等の収益物件が散見される程度で、自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されてい
ないため、収益価格の試算を断念した。規模過大な取引事例も採用しているが桜川市の市街化調整区域の宅地としての
品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      9,000 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.5]		 [100.0]
100		 10,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大和駅周辺の高森地区の医療センターを中心
に開発中。Ｒ４．７に地区計画及び用途地域
が一部追加変更。人口減少。高齢化率高い。


農地が多く見られる農家集落地域。ＩＣの開
通・国道の４車線化工事中・地区計画の影響
等で、ほぼ底値圏にあり、地価水準はほぼ横
ばい傾向。

南側道路接面の中間画地で、日照が優る。規
模等は概ね標準。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜川 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０３
０８２３１
-27863		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.5m市道
、中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
b １２３０６
０８２３１
-33268		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m県道、
中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
c １２３０９
０８２３１
-26156		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
南3.3m、
西1.5m、
三方路
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
d １２３１０
０８２３１
-29407		 桜川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,960  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
10,379 		 100
[  93.9]
11,053 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,100 
b (　      8,562) 
10,298  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,226 		 100
[  94.2]
10,856 
10,900 
c (　           ) 
8,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
10,120 		 100
[  94.0]
10,766 
10,800 
d (　           ) 
10,703  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
11,857 		 100
[ 108.0]
10,979 
11,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,000 円／㎡]  



桜川 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  古くからの集落地域で、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　標準地の存する地域は、農地が多く見られる一般住宅も混在する農家集落地域で、店舗併用住宅等も点在する
が、賃貸市場の熟成が低いため収益性に乏しく、かつ、適正な収益事例も収集困難で、収益還元法の適用を断念
した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 桜川 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜川市長方字中内２９４番２
 0511000085359-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考