令和6年1月15日　提出 桜川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜川 -9 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜川市真壁町椎尾字小萩６７３番 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北東5m市道 水道 下館 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 下館駅南東方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた農家集落としての地域性が強く、当面は現状のままで推移するものと予測される。宅地需要が 弱いことを勘案すると、限定的な市場も踏まえ、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜川市のうち真壁地区を主とし、市内の他の地区及び隣接市を含む調整区域内の住宅地域である。需要者 のほとんどは地元居住者や出身者が大半を占め、それ以外の需要者は極めて少ない。旧来からの既存集落であり、需給 動向は集落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、取引件数は少ない。取引される規模により価格 に開差があって中心価格帯を把握しにくいが、標準地に見合う単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は在来からの中心集落としての地域性が強いのでアパート等の収益物件は皆無である。これにより、自用目的の 取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は非適用とした。比準価格は桜川市のほか隣接の筑西市に存 する調区内宅地に係る事例により試算されたもので信頼性は保たれている。よって広域的な検討を踏まえ、市場実勢を 反映する比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 91.4] [100.0] 100 9,740  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口減少率・高齢化率（県平均より著しく 大）、②岩瀬地区の区画整理済み・岩瀬駅周 辺取引堅調、それ以外取引低調、④大和駅前 やまとの杜分譲中 農家集落地域で地元需要が主体であるが、若 年者層が市外へ流出していること等も勘案す ると、地価は概ね弱含みで推移している。 画地の形状、規模等は概ね標準的である。な お、個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％