別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜川 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜川 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.
鑑定評価額 3,290,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜川市本木字西原１２５５番２
 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が散在する
空地の多い住宅地域
 南2m未舗装市道 水道、下水 岩瀬

5.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.3 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       296 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 市街化区域内にあるが、住宅
地の熟成度等に劣る。		 街

路		 基準方位　北　　２
ｍ未舗装市道		 交通

施設		 岩瀬駅南西方

5.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 未舗装の狭隘道路沿いにあって、周辺には畑や山林が多く介在するなど、周辺地域に比べて需要は一段と弱い。
今後とも地価は下落傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桜川市のうち大和地区を主とし、市内の他の地区や隣接の筑西市を含む住宅地域である。需要者の中心は
大和地区に居住する一次取得者が大半であり、それ以外の転入者は少ない。若年者層を中心に人口流出が続き、周辺で
は目立った宅地開発もなく、地価水準は当市にあっては最も低位である。需要の中心となる価格帯は、９０坪程度で３
００万円前後、新築の戸建で２０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が散在する家屋の連たん度に劣る地域でアパート等は見られない。これにより収益価格は非適用とした。比準
価格は桜川市内の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。また需要者は居住の
快適性を重視する自用目的の取引が主体になるので、信頼性のある比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,900 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[156.4]		 [105.0]
100		 11,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口減少率・高齢化率（県平均より著しく
大）、②岩瀬地区の区画整理済み・岩瀬駅周
辺取引堅調、それ以外取引低調、④大和駅前
やまとの杜分譲中

市街化区域内にあって低価格帯の住宅地に属
するが、調区内の分譲地との比較においても
競争力に劣る状況となっている。


台形地であるが、住宅地として特段減価する
には至らず。なお、個別的要因の変動は認め
られない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜川 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公ＹＫ
Ｓ（Ｄ）
-1		 桜川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.1m市道、
南1.4m、角地
準工

(60,200)
b １２３０５
０８２３１
-30261		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東2.5m市道
、中間画地
１住居

(60,160)
c １２３０１
０８２３１
-28897		 桜川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２３０９
０８２３１
-26156		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
南3.3m、
西1.5m、
角地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
e １２３０８
０８２３１
-32417		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,074  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
14,764 		 100
[ 148.1]
9,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
10,500 
b (　           ) 
15,796  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
17,308 		 100
[ 159.0]
10,886 
11,400 
c (　           ) 
16,736  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
16,619 		 100
[ 149.6]
11,109 
11,700 
d (　           ) 
8,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
10,120 		 100
[  95.7]
10,575 
11,100 
e (　           ) 
11,059  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
11,004 		 100
[ 105.1]
10,470 
11,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,100 円／㎡]  



桜川 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化区域内にあっても周辺には一般住宅が散在する程度でアパート等はない。賃貸需要も見込めないことから
、収益還元法は非適用と判断した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 桜川 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜川市本木字西原１２５５番２
 0532000035518-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桜川 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桜川 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.
鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桜川市本木字西原１２５５番２
 ②地積
　(㎡)		 296  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が散在する
空地の多い住宅地域
 南2m未舗装市道 水道、下水 岩瀬

5.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.3 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       296 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 Ｒ４．７に調区内の地区計画
を一部追加し、用途地域の一
部変更があった。		 街

路		 基準方位北、　　２
ｍ未舗装市道		 交通

施設		 岩瀬駅南西方

5.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は県道背後の農地が多く見られる住宅地域で、今後とも戸建住宅地域として熟成すると思料される。大
和地区は地元需要限定で地価水準は弱含み傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桜川市及び近隣市の市街化区域のほぼ全域。需給者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の
一次取得者である。県道背後の農地等が多く見られる住宅地域で需給は概ね安定。当該地域は未舗装市道沿いに位置し
、土地需要が地元需要中心のため取引は未だ低調である。土地は３００㎡程度で３００～４００万円程度、新築の戸建
住宅で１，５００～２，０００万円前後が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗等は皆無であり、賃貸需要が見込めないため、収益還元法の適用を断念した。自己使用目的での取引が
支配的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ
、事情補正された取引事例等も採用しているが比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,900 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[154.4]		 [105.0]
100		 11,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     11,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大和駅周辺の高森地区の医療センターを中心
に開発中。Ｒ４．７に地区計画及び用途地域
が一部追加変更。人口減少。高齢化率高い。


県道背後の農地が多く見られる住宅地域で、
土地取引は地元需要に限定されており、道路
の系統連続性も劣り、地価水準は弱含み傾向
にある。

道路幅員が劣る未舗装の中間画地で、周囲の
舗装市道沿いの住宅地より街路条件が劣る。
規模等ほぼ標準。日照等優る。個別的要因に
変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桜川 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１０
０８２３１
-27407		 桜川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b １２３０５
０８２３１
-30261		 桜川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東2.5m市道
、中間画地
１住居

(60,160)
c １２３０７
０８２３１
-30853		 桜川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.4m県道
、北西2m、
角地
１住居

(60,200)
d １２３０７
０８２２７
-31013		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,900  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
17,268 		 100
[ 161.8]
10,672 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
11,200 
b (　           ) 
15,796  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
17,308 		 100
[ 158.9]
10,892 
11,400 
c (　           ) 
4,488  		 100
[  60.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  50.4]
14,737 		 100
[ 138.1]
10,671 
11,200 
d (　           ) 
12,854  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
14,239 		 100
[ 134.1]
10,618 
11,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -49.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,200 円／㎡]  



桜川 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 　標準地の存する地域は、農地等が多く見られ戸建住宅が散在する地域で、店舗等は皆無であり、賃貸需要が見
込めないため、収益還元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 桜川 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桜川市本木字西原１２５５番２
 0532000035518-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考