鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
桜川 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桜川 -4

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　山口　克次

TEL.

鑑定評価額

5,410,000 円

１㎡当たりの価格

16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６				②地積　(㎡)	322 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、店舗等が混在する住宅地域	北7.5m市道、背面道	水道、下水	岩瀬 11.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

真壁地区の中心地に位置する
既存の住宅地域

街

路

基準方位北７．５ｍ
市道

交通

施設

岩瀬駅南方

11.0km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

真壁地区中心市街地の既存住宅地域として熟成しており、当面現状に近い状態で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,030 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は、桜川市の市街化区域内住宅地域を中心に周辺市の同区域内住宅地域をも含む。想定される需要
者は、当市に地縁性を有する３０代の一次取得者が中心である。近年、住宅購入層の選好性は、分譲住宅地のため、地
域内の既存の住宅地需要は弱含み傾向。尚、市場で中心となる価格帯は土地３００㎡程度で５００万円前後、新築戸建
住宅で２，０００万円～２，３００万円と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、真壁地区の中心部に位置し、店舗等も散見されるが、賃貸需要は少なく、そのため賃料水準は低位であ
る。従って収益価格は、比準価格に比べ低く求められた。比準価格は類似地域内の住宅地域内の取引価格より求められ
ており、市場の実態を反映した価格といえる。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、さら
に周辺公示価格等の動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

桜川市の人口及び高齢化率は県平均を上回っ
ている。住宅需要は岩瀬駅周辺等が中心。真
壁地区及び大和地区は弱含み傾向。

真壁地区の中心市街地に位置する既存の住宅
地域。住宅需要は地元中心で限定的といえる
。地価はやや弱含み傾向

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

桜川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１００８２３１ -27407	桜川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２３０１０８２３１ -28897	桜川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２３０３０８２３１ -27683	桜川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２３０４０８２３１ -31649	桜川市		更地	（　）	ほぼ整形	南5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	１２３０５０８２３１ -30261	桜川市		建付地	（　）	不整形	北東2.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,900	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,268	100 [ 111.0]	15,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	15,900
b	(　 ) 16,736	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	16,619	100 [ 104.2]	15,949		16,300
c	(　 ) 15,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	16,419	100 [ 108.3]	15,161		15,500
d	(　 ) 12,114	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,114	100 [ 74.9]	16,174		16,500
e	(　 ) 15,796	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	17,308	100 [ 105.0]	16,484		16,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.5
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,800 円／㎡]

桜川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しているため再調査原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,610,497	438,673	2,171,824	2,038,700	133,124	（　0.9707） 129,223	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,584,460 円　　　　（　 8,030 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	322 ㎡	20.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり４８㎡程度のファミリータイプ、各階２戸、計４戸。駐車場は敷地内に確保し、その使用料は家賃に含むものと想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	96.00	100.0	96.00	1,171	112,416	1.0	112,416
							1.0	112,416
2～ 2	居宅	96.00	100.0	96.00	1,198	115,008	1.0	115,008
							1.0	115,008
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		227,424		227,424
								227,424

⑨年額支払賃料	227,424 円　×　12ヶ月　＝　 2,729,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,729,088 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 226,514 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,502,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	227,424 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 227,424 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,610,497 円　　　　（　 8,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	桜川（真・賃）５　　　　-2	1,115 ( 1,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,198	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,222 円/㎡　月額支払賃料（　 1,171 円/㎡）　基準階 1 F B
b	桜川（真・賃）６　　　　-1	1,043 ( 1,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,248
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桜川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	29,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	81,873 円	2,729,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,000 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 438,673 円　（　　　　　　 1,362 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,038,700 円（　　　　　 6,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,610,497 円
②総費用	438,673 円
③純収益　①－②	2,171,824 円
④建物等に帰属する純収益	2,038,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,584,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,030 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

桜川 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６	0532000037666-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
桜川 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桜川 -4

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　研二

TEL.

鑑定評価額

5,410,000 円

１㎡当たりの価格

16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６				②地積　(㎡)	322 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）景観計画
	台形 1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、店舗等が混在する住宅地域	北7.5m市道、背面道	水道、下水	岩瀬 11.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

旧真壁町地内で利便性が良好
な住宅地域。

街

路

基準方位　北　　７
．５ｍ市道

交通

施設

岩瀬駅南方

11.0km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧真壁町地内の在来住宅地域として熟成しているので、今後もほぼ現状維持での推移と予測される。競合地域と
の比較から利便性の優位性は認められるが、需要の力強さは感じられず、近隣地価は弱含み状態と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地（２階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,090 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として桜川市内の住宅地域であるが、隣接市内も含むと考えられる。需要者は同一需給圏に所在するエ
ンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないと思料される。近隣周辺は旧真壁地区内では生活利便
性は良好であるが、強い在来性及び交通利便性が劣る地域性から外部需要の流入は期待出来ず、依然として地価下落は
継続している。土地は約３００㎡で５５０万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円前後が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一市内の外、隣接する筑西市内で発生し、対象標準地と概ね類似性のある取引事例から試算されており、
市場性を反映する価格が試算されたと思料される。また、近隣地域内にはアパートも一部見られるが、土地価格に見合
った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、更には対象標準地の将来の動向にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記通し決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①市内の人口減は県平均を大きく上回る②岩
瀬地区の土地区画整理地は取引が堅調推移③
大和、真壁地区は取引が少なく内部需要に留
まり地価は低位。

真壁地区の中心地に位置し良好な利便性を有
する住宅地域であるが、外部需要が期待出来
ない地域性から地価は依然として弱含んでい
る。

接面状況の優位性（二方路）は認められるが
、個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

桜川 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０５０８２３１ -30261	桜川市		建付地	（　）	不整形	北東2.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	１２３０４０８２３１ -31649	桜川市		更地	（　）	ほぼ整形	南5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	１２３０１０８２３１ -28925	桜川市		建付地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
d	１２３０９０８２２７ -26097	筑西市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,796	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	17,308	100 [ 101.3]	17,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	17,400
b	(　 ) 12,114	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,114	100 [ 74.9]	16,174		16,500
c	(　 ) 9,931	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	13,082	100 [ 79.5]	16,455		16,800
d	(　 ) 15,124	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	14,869	100 [ 91.2]	16,304		16,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,800 円／㎡]

桜川 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,633,638	440,598	2,193,040	2,059,000	134,040	（　0.9720） 130,287	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,605,740 円　　　　（　 8,090 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜川 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居景観計画	60 ％	200 ％	200 ％	322 ㎡	20.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約４８㎡）×４戸、敷地内平面式駐車場。想定建物は近隣地域内の標準的な階層と同様に低層で使用容積率は低位となる。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	96.00	100.0	96.00	1,185	113,760	1.0	113,760
							1.0	113,760
2～ 2	住宅	96.00	100.0	96.00	1,205	115,680	1.0	115,680
							1.0	115,680
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		229,440		229,440
								229,440

⑨年額支払賃料	229,440 円　×　12ヶ月　＝　 2,753,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,753,280 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,524,758 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	229,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,104 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 229,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 106,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,633,638 円　　　　（　 8,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	桜川（真・賃）５　　　　-2	1,115 ( 1,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,304	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,236 円/㎡　月額支払賃料（　 1,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	桜川（真・賃）６　　　　-1	1,043 ( 1,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桜川 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	29,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	82,598 円	2,753,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,000 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 440,598 円　（　　　　　　 1,368 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,059,000 円（　　　　　 6,394 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,633,638 円
②総費用	440,598 円
③純収益　①－②	2,193,040 円
④建物等に帰属する純収益	2,059,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,287 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 405 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,605,740 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,090 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

桜川 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６	0532000037666-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考