令和6年1月15日　提出 かすみがうら -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市稲吉東２丁目２４６５番３２ ｢稲吉東２－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ住宅地 域 南6m私道 水道、下水 神立 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   210 ｍ、南   220 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．０ ｍ私道 交通 施設 神立駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。生活利便性は比較的良 好なため地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ神立駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者はかすみがうら市を中心とする３０～４０歳代の居住 者である。神立駅周辺の区画整理事業に伴い需要が回復してきたが、既成住宅地であるため供給は少ない。周辺地域で はやや高値水準の取引も見られる。需要の中心となる価格帯は５５～６５坪程度の土地で総額で５００～７００万台円 程度、新築戸建は、２，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、対象標準地の画地規模が小 さく、投資採算可能な賃貸建物の想定が困難なため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動 し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [111.0] [105.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均より大きいが、高齢化率 は同程度である。神立駅西側の駅徒歩圏の住 宅地需要は堅調を維持している。 神立駅西側の小中学校に近い住宅地である。 街区はやや雑然とするが、生活利便性の高い 状況は継続。稲吉東２丁目地区の人口及び世 帯数は増加傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％