令和6年1月15日　提出 かすみがうら -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   かすみがうら -2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 かすみがうら市宍倉字鹿野山６２０７番１７ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 工場地帯に近接する 分譲住宅地域 南西6m市道 水道、下水 神立 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 神立駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地元企業勤務者を主な対象とする古い分譲住宅地域。利用状況は安定し変動要因も特に見当たらないことから当 面は同じような傾向で推移すると予測される。地価は需要が少ないためやや弱含みで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線神立駅を最寄り駅とするかすみがうら市及び土浦市の一般住宅の多い住宅地域である。需要者 の中心は旧霞ヶ浦町の居住者と土浦千代田工業団地等の地元企業勤務者で、購入に当たっては勤務先への接近性と価格 を重視する傾向がある。価格は概ね底値圏にあるものの需要はやや弱含んでおり、需要の中心となる価格帯は、土地は １５０㎡程度で総額３００～３５０万円程度、新築の戸建住宅は１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が主で、類似地域で信頼性の高い事例が収集できた。従来から持家指向の強い地域で、 収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。収益還元法は、画地規模から駐車場を備えた収益物件の建築は困難 であり適用しなかった。比準価格は、宍倉地区に存する事例を重視して決定しており実証的である。以上により地域の 市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [171.3] [104.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧千代田町の駅周辺の住宅地域は利便性が良 く需要は堅調である。一方、郊外・調区及び 旧霞ケ浦町の住宅地域は需要が乏しく地価は 弱含みである。 工業団地の東側周辺に存する古い分譲住宅地 域。価格は低めであるが居住環境が良くない ため競争力が弱く地価も弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％