別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
稲敷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲敷 5-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
 ②地積
　(㎡)		 662  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ2		 低層店舗、事務所等
が集まる県道沿いの
商業地域		 西11.3m県道 水道、下水 滑河

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．３ｍ県道 交通

施設		 滑河駅　北方

12.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの既成商業地域であるが、商圏は狭く、収益性に着目した新規出店需要は弱い状況が続いており、地価
は今後も下落傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は郊外の路線商業地域で概ね稲敷市及びその周辺市町を中心に茨城県県南地区・鹿行地区の沿道地域を含
む広域的な圏域。需要者の中心は幹線道路沿いに展開する外食産業や量販店等の個人又は法人事業者等と見られる。事
業用定期借地権の普及等の影響により、沿道地域において土地を購入する事業者は減少傾向にあり、土地需給は依然と
して弱い状況にある。画地規模により取引される価格は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　路線商業地の取引事例は少ないが、広範囲に取引事例を収集・選択し、複数事例を採用した。採用した取引事例には
地域要因格差の大きい事例もあるが、地域実態等に即して適切に補正し得た。近隣地域には賃貸用の店舗、事務所等が
少なく自用の店舗等が多く賃貸による投資採算性に着目した価格形成はなされていないものと判断される。以上の近隣
地域の特性等を踏まえ、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既成の商業地域は衰退・空洞化しており、商
業地需要の中心は路線商業地域であるが、市
内の商業地取引は少なく、地価も依然、弱含
み傾向にある。

県道沿いの路線商業地域で地域要因の大きな
変動はないが、地域性により店舗敷地等の事
業用地の新規需要が乏しく地価は依然として
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲敷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 稲敷ＧＹ公
６
-13		 稲敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8.5m県道、
東6.5m、
二方路
２住居

(70,200)
b 牛久ＳＴ公
６
-22		 牛久市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南西14m市道、
南東3m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c 龍ケ崎ＵＷ
調５
-3		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西26.5m県
道、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 龍ケ崎ＵＷ
公６
-49		 龍ケ崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,991  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
20,236 		 100
[ 118.3]
17,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,100 
b (　     10,540) 
15,057  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.1]
20,883 		 100
[ 125.5]
16,640 
16,600 
c (　           ) 
18,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
18,897 		 100
[ 111.7]
16,918 
16,900 
d (　           ) 
13,095  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
18,707 		 100
[ 114.6]
16,324 
16,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,700 円／㎡]  



稲敷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する商業地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,231,365 
783,735 
3,447,630 
3,061,590 
386,040 		 （　0.9460）
365,194 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      7,160,667 円　　　　（　     10,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲敷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 270.00 Ｓ1 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   662 ㎡     22.5 m x   28.5 m  前面道路：県道     　  11.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（ロードサイド型店舗）の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗一棟貸しを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
270.00 
100.0 
270.00 
1,416 
382,320 		 3.0  1,146,960 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

382,320 		 1,146,960 
0 
⑨年額支払賃料        382,320 円　×　12ヶ月　＝　       4,587,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上不要。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,587,840 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       367,027 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,220,813 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,146,960 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,231,365 円　　　　（　         6,392 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 稲敷ＳＪ公６（
賃貸）
　　　　-6		 1,682  
(   1,681) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,456 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,416 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-6		 1,388  
(   1,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,374 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
稲敷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,100 円  　　　　     42,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 137,635 円  　　　        4,587,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      358,600 円  　　　　     42,700,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        42,700 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,700 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         783,735 円　（　　　　　　         1,184 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,061,590 円  
（　　　　　         4,625 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,231,365 円      
②総費用 783,735 円      
③純収益　①－② 3,447,630 円      
④建物等に帰属する純収益 3,061,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 386,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 365,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,160,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲敷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
 0504000160757-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
稲敷 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲敷 5-1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
 ②地積
　(㎡)		 662  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ2		 低層店舗、事務所等
が集まる県道沿いの
商業地域		 西11.3m県道 水道、下水 滑河

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．３ｍ県道 交通

施設		 滑河駅　北方

12.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の沿道型商業地域であるが、商圏は狭く大型商業施設との競合により、収益性は低下傾向にある。新型コロ
ナの影響から完全には回復しておらず、地価は引き続き下落の趨勢を辿ると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郊外の路線商業地域で、概ね稲敷市及び周辺自治体を中心に茨城県県南地区・鹿行地区の沿道地域を含む
広域的な圏域。需要者の中心は幹線道路沿いに展開する外食産業や量販店等の個人又は法人事業者と見られる。事業用
定期借地権の普及等の影響により、沿道地域において土地を購入する事業者は減少傾向にあり、土地需給は依然として
弱い状況にある。画地規模により取引される価格は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地の取引事例は少ないが、事例を同一需給圏内全域から広く収集・選択し採用した。採用した取引事例には地
域要因格差の大きい事例もあるが、地域実態等に即して適正に補正し得た。近隣地域において賃貸されている店舗・事
業所も認められるが、賃料水準及び収益性が低く元本果実の関係は希薄である。したがって、本件鑑定評価に当たって
は、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 既成の商業地域は衰退・空洞化している。商
業地需要の中心は路線商業地域であるが、コ
ロナ禍の影響も残り、出店需要は低い。


県道沿いの路線商業地域で地域要因の大きな
変動はないが、店舗敷地等の事業用地の新規
需要が乏しく地価は依然として下落傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲敷 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 龍ケ崎ＵＷ
公６
-10		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
北4.5m、
二方路
近商

(90,300)
b 龍ケ崎ＵＷ
公６
-29		 龍ケ崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 龍ケ崎ＵＷ
公６
-55		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 龍ケ崎ＵＷ
調５
-3		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西26.5m県
道、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,278  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
22,822 		 100
[ 128.9]
17,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,700 
b (　           ) 
28,501  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,501 		 100
[ 179.0]
15,922 
15,900 
c (　           ) 
23,782  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
26,424 		 100
[ 148.8]
17,758 
17,800 
d (　           ) 
18,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
18,897 		 100
[ 117.3]
16,110 
16,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +79.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,900 円／㎡]  



稲敷 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,395,929 
903,988 
3,491,941 
3,035,970 
455,971 		 （　0.9473）
431,941 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,469,431 円　　　　（　     12,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲敷 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 270.00 Ｓ1 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   662 ㎡     22.5 m x   28.5 m  前面道路：県道     　  11.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ロードサイド型店舗一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
100.0 
270.00 
1,433 
386,910 		 5.0  1,934,550 
1.0  386,910 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

386,910 		 1,934,550 
386,910 
⑨年額支払賃料        386,910 円　×　12ヶ月　＝　       4,642,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,642,920 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       385,362 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,257,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,934,550 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          386,910 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         120,631 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,395,929 円　　　　（　         6,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 阿見ＴＫ公６（
賃）
　　　　-8		 2,181  
(   2,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[141.0]		 100
[100.0]
1,578 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,433 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-4		 2,267  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[161.0]		 100
[100.0]
1,482 
c 龍ケ崎ＵＷ調５
商
　　　　-9		 1,755  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,363 
稲敷 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,800 円  　　　　     42,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 139,288 円  　　　        4,642,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      435,500 円  　　　　     42,700,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,700 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,700 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         903,988 円　（　　　　　　         1,366 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,035,970 円  
（　　　　　         4,586 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,395,929 円      
②総費用 903,988 円      
③純収益　①－② 3,491,941 円      
④建物等に帰属する純収益 3,035,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 455,971 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 431,941 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          652 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,469,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲敷 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲敷市江戸崎字道上沖甲３５６０番３
 0504000160757-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考