令和6年1月15日　提出 稲敷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲敷 -1 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 3,350,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷市佐倉字佐倉原３３３２番７ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等も見られる住宅地 域 南西5.5m市道 水道、下水 滑河 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 滑川駅北方 14.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来からの住宅地域で格別の地域要因の変動もなく、今後も現状維持で推移していくものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲敷市及びその周辺市町村に存する住宅地と判定した。需要者は稲敷市内でも旧江戸崎地区に居住する一 次取得者が中心で同一需給圏外からの転入は皆無に等しく、地縁関係を有する需要者が大半を占める。高齢化の進行、 若年層の地区外流出が多く、住宅地需要は依然として停滞しており、地価は弱含み傾向にある。需要の中心となる価格 帯としては、土地は３００～５００万円程度、新築戸建は１，０００万円台と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を主体とする旧来からの住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。アパート等の賃貸用不 動産に対する需要がなく、賃貸市場が未成熟であり、収益性に馴染まないため収益還元法の適用は見送った。比準価格 は代替競争関係を有する取引事例から、適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度が高い。よって 、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲敷市の人口は減少傾向、高齢化率も高い。 他市町村からの流入は見られず、市場が限定 され取引自体が少ない。地価は下げ止まりに は至っていない。 旧来からの住宅地域で、地縁的選好性が強く 、若年層の地区外流出も著しく、地価は引き 続き弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％