別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
坂東 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 -9 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市沓掛字神明８３２番１
 ②地積
　(㎡)		 733  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(56,179)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗併用
住宅等が混在する住
宅地域		 北東14m県道 水道、下水 守谷

23.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       733 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの混在住宅地域。 街

路		 基準方位　北　　１
４ｍ県道		 交通

施設		 守谷駅北西方

23.0km		 法令

規制		 １住居
(57,182)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの混在住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。街路的特性に優れて
いるが、地域的に広汎な不動産需要は期待出来ないので、今後も近隣地価は弱含み状態と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,510 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂東市及び隣接市町内の普通住宅地域であるが特に旧猿島地区と価格牽連性が高いと考えられる。需要者
は同一需給圏に所在するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないと思料される。近隣周辺は
旧猿島地区の中心的な住宅地域であるが期待できる需要者は内部的に留まるほか、土地取引も少ない状況であり、地価
の回復には至っていない。競合地域との比較から、土地は約１２０坪で６５０万円前後が需要の中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は猿島地区の外、岩井地区に所在する取引事例を採用したが、要因分析は慎重に行われており、対象標準地の
市場性を反映する価格が試算されたと思料される。また、近隣地域は県道沿いで形成されているが一般住宅を中心とし
て形成されており賃貸市場は形成されていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格
は参考に留め、更には代表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨城境 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[129.7]		 [101.0]
100		 20,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①坂東市の人口は茨城県を上回る減少率を示
す②旧岩井：辺田、岩井地区が取引の中心で
民間業者の分譲事業が目立つ③旧猿島：需要
は内部に留まる。

総じて期待できる需要は内部的に留まる傾向
が強く、また宅地需要及び取引も少なく、地
価下落は継続している。


道路方位の優位性は認められるが、個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂東６４１
５調Ｒ５
-44		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 坂東６４１
５調Ｒ５
-51		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 坂東６４１
５公Ｒ６
-53		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東9.5m県道、
西6m、二方路
２住居

(60,200)
d Ｒ６公ＹＫ
Ｂ（Ｄ）
-1		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m未舗装私
道、東4m、
準角地
１中専

(60,160)
e 坂東６４１
５公Ｒ５
-6		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m国道、
東6m、南2m、
三方路
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,144  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
15,445 		 100
[  78.2]
19,751 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
19,900 
b (　           ) 
15,537  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
16,500 		 100
[  81.3]
20,295 
20,500 
c (　           ) 
27,005  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
26,166 		 100
[ 127.7]
20,490 
20,700 
d (　           ) 
20,664  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
19,398 		 100
[  98.0]
19,794 
20,000 
e (　           ) 
20,997  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,222 		 100
[ 103.7]
19,500 
19,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,200 円／㎡]  



坂東 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,008,320 
910,275 
4,098,045 
3,777,200 
320,845 		 （　0.9720）
311,861 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,237,220 円　　　　（　      8,510 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂東 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 ＬＳ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 56 ％   200 ％   179 ％   733 ㎡     20.4 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・３ＤＫ（６０㎡）全６戸、敷地内に計６台の駐車場確保（使用料は賃料に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,202 
216,360 		 1.0  216,360 
1.0  216,360 

 2～ 2		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,222 
219,960 		 1.0  219,960 
1.0  219,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
100.0 
360.00 

436,320 		 436,320 
436,320 
⑨年額支払賃料        436,320 円　×　12ヶ月　＝　       5,235,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,235,840 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       434,575 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,801,265 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           436,320 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          436,320 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         203,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,008,320 円　　　　（　         6,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 坂東（住）
　　　　-3		 1,058  
(   1,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,310 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,254 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,202 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 坂東（住）
　　　　-14		 1,845  
(   1,845) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[130.0]
1,245 
c 坂東（住）
　　　　-17		 1,006  
(   1,006) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,208 
坂東 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,600 円  　　　　     53,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 157,075 円  　　　        5,235,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      452,200 円  　　　　     53,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,200 円  　　　　     53,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         910,275 円　（　　　　　　         1,242 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,777,200 円  
（　　　　　         5,153 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,008,320 円      
②総費用 910,275 円      
③純収益　①－② 4,098,045 円      
④建物等に帰属する純収益 3,777,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 320,845 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 311,861 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          425 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,237,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,510 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂東 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市沓掛字神明８３２番１
 0506000362669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
坂東 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 -9 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市沓掛字神明８３２番１
 ②地積
　(㎡)		 733  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(56,179)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗併用
住宅等が混在する住
宅地域		 北東14m県道 水道、下水 守谷

23.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 立地適正化計画（居住誘導区
域内）		 街

路		 基準方位　北　　１
４ｍ県道		 交通

施設		 守谷駅北西方

23.0km		 法令

規制		 １住居
(57,182)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに一般住宅、店舗併用住宅等が混在する住宅地域で、当面現状維持で推移していくものと予測する。外
部需要が弱含みであるため、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,620 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、坂東市及びその周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は、圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者層
が中心で、圏域外からの転入は少ない。県道沿いに一般住宅、店舗併用住宅が混在する地域であるが、一般住宅や店舗
併用住宅等の需要は、より利便性の良好な市内新興住宅地やつくば市・守谷市方面へ流出しており、地価は弱含みであ
る。需要の中心価格帯は土地は５００㎡程度で総額１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 県道沿いの混在住宅地域で、収益物件も見られるが、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、坂東市及び隣
接市の代替競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である
。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視
する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨城境 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[129.7]		 [101.0]
100		 20,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 坂東市の人口は減少傾向。住宅地の需要は、
底値感から一部に需給は改善の兆しも見られ
るが、需要は総じて弱く、地価は弱含みで推
移している。

県道沿いの混在地域。圏央道坂東ＩＣ、坂東
インター工業団地へのアクセスが良好である
が、外部需要が弱含みであるため、地価は下
落傾向で推移。

形状、規模等は標準的である。北東側接面の
中間画地。なお、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂東６４１
５公Ｒ６
-53		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東9.5m県道、
西6m、二方路
２住居

(60,200)
b 坂東６４１
５公Ｒ５
-6		 坂東市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北27m国道、
東6m、南2m、
三方路
工業

(70,200)
c Ｒ６公常総
７５６１
-62		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d １２２０９
０８２０４
-26977		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8.9m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,005  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
26,166 		 100
[ 130.0]
20,128 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
20,300 
b (　           ) 
20,997  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,222 		 100
[  96.9]
20,869 
21,100 
c (　           ) 
25,994  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,556 		 100
[ 133.3]
19,172 
19,400 
d (　           ) 
22,079  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
23,241 		 100
[ 117.2]
19,830 
20,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,200 円／㎡]  



坂東 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,851,294 
886,050 
3,965,244 
3,677,800 
287,444 		 （　0.9720）
279,396 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,587,920 円　　　　（　      7,620 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂東 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 ＬＳ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 56 ％   200 ％   179 ％   733 ㎡     20.4 m x   38.0 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ８戸、平均面積４５㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,174 
211,320 		 1.0  211,320 
1.0  211,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
100.0 
360.00 

422,640 		 422,640 
422,640 
⑨年額支払賃料        422,640 円　×　12ヶ月　＝　       5,071,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,071,680 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       420,949 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,650,731 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           422,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,876 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          422,640 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         196,687 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,851,294 円　　　　（　         6,618 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 坂東（住）
　　　　-8		 1,209  
(   1,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 91.0]		 100
[105.0]
1,318 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,225 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,174 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 坂東（住）
　　　　-11		 1,133  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,135 
c 坂東（住）
　　　　-3		 1,058  
(   1,057) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,223 
坂東 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,400 円  　　　　     51,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 152,150 円  　　　        5,071,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      440,300 円  　　　　     51,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,800 円  　　　　     51,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,800 円  　　　　     51,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         886,050 円　（　　　　　　         1,209 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 141,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,677,800 円  
（　　　　　         5,017 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,851,294 円      
②総費用 886,050 円      
③純収益　①－② 3,965,244 円      
④建物等に帰属する純収益 3,677,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 287,444 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 279,396 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          381 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,587,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,620 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂東 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市沓掛字神明８３２番１
 0506000362669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考