令和6年1月15日　提出 坂東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市岩井字旧境内２２５５番６ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所、 工場等の混在する住 宅地域 南3.6m市道 水道、下水 守谷 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 立地適正化計画（居住誘導区 域内） 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 守谷駅北西方 18.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件がやや劣るが、一般住宅、事業所、工場等の混在する住宅地域として現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂東市を中心に周辺市町の圏域に存する市街化区域内の住宅地域一帯である。需要者は、旧岩井市に居住 する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。特に地縁関係を有する地元出身者が中心となる 傾向があり、同一需給圏外からの流入は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は４００万円前後、新築戸建住宅で ２，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域は一般住宅、事業所、工場等の混在する住宅地域である。取引事例は旧岩井市内の一般住宅地の事例を採 用し、比準価格の信頼性は高い。対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営は困難と判断されるため収益価格 は試算し得なかった。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [117.2] [105.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均より特に高く、高齢化率 も県平均より高い。土地区画整理事業がなく 、民間の宅地分譲も少ない。既存商業地への 需要は弱い。 用途混在の街路条件が劣る住宅地域であるた め地域的に選好性が弱く、地価は下落傾向継 続。 形状、規模等は標準的である。南向きの画地 であり日照に優れる。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％