別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
坂東 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 -4 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 8,140,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市辺田字向地５５１番１０
 ②地積
　(㎡)		 397  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北西5.1m市道 水道、下水 守谷

15.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後の既存の住宅地
域		 街

路		 基準方位北５．１ｍ
市道		 交通

施設		 守谷駅北西方

15.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、幹線道路背後の既存の住宅地域で、周辺には畑も残る。地域要因に特段の変動はなく、当面現状に
近い状態で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内市街化区域住宅地域を中心に、隣接市町の市街化区域内住宅地域をも含む。想定される需
要者は、市内居住の３０代の一次取得者が中心。市場での住宅需要は、新規分譲住宅への選好性が強く、需給は良好で
あるが、既存住宅地への需要は弱含み傾向。尚、市場で中心となる価格帯は土地４００㎡程度を前提とした場合で総額
８００万円前後、新築戸建住宅で２，０００～２，５００万円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、中規模戸建住宅を中心とした住宅地域である。収益価格は、市内に鉄道がないため、駐車場の確保が必
須。そのため、想定建物の規模が相対的に小さくなるため、当該価格は、比準価格に比べて低く求められた。また当該
地域では収益性より居住の快適性が重視される。以上より、本件においては比準価格を重視し、収益価格は参考に留め
、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　坂東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,400 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[101.0]		 100
[132.5]		 [101.0]
100		 20,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率は県平均より大きく、高齢化率も
県平均よりやや大きい。住宅需要は新規分譲
住宅地は良好であるが、既存の住宅地は弱含
みが継続。

岩井地区辺田の既存住宅地域。住宅購入層の
選好性は新規分譲住宅地へシフトしているた
め、既存の住宅地はやや弱含み傾向。


画地規模はやや大きいが、特段の市場性減価
はなしと判断。尚、個別的要因に変動はない
。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂東６４１
５公Ｒ５
-53		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 坂東６４１
５公Ｒ６
-1		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北3.4m市道、
東4m、二方路
１低専

(40,80)
c 坂東６４１
５調Ｒ５
-72		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
北東5m、角地
１低専

(40,80)
d Ｒ６公ＹＫ
Ｂ（Ｄ）
-1		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m未舗装私
道、東4m、
準角地
１中専

(60,160)
e Ｒ６公ＹＫ
境
-1		 猿島郡境町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m町道、
西6m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,724  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
24,002 		 100
[ 117.3]
20,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
20,700 
b (　           ) 
23,854  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
23,523 		 100
[ 116.4]
20,209 
20,400 
c (　           ) 
24,166  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
22,245 		 100
[ 110.3]
20,168 
20,400 
d (　           ) 
20,664  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
19,398 		 100
[  95.8]
20,248 
20,500 
e (　           ) 
21,182  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,565 		 100
[ 104.0]
19,774 
20,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,500 円／㎡]  



坂東 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため再調査原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,292,047 
585,248 
2,706,799 
2,473,030 
233,769 		 （　0.9707）
226,920 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,538,400 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂東 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   397 ㎡     18.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり賃貸面積６０㎡程度のファミリータイプ（各階２戸、計４戸）。駐車場は敷地内に戸数分を想定し、使用料は家賃に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,183 
141,960 		 1.0  141,960 
1.0  141,960 

 2～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,207 
144,840 		 1.0  144,840 
1.0  144,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

286,800 		 286,800 
286,800 
⑨年額支払賃料        286,800 円　×　12ヶ月　＝　       3,441,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保されているため、計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,441,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       285,653 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,155,947 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           286,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,630 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          286,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         133,470 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,292,047 円　　　　（　         8,292 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 坂東（住）
　　　　-18		 1,110  
(   1,109) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,244 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,234 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,183 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 境（賃・住）
　　　　-6		 1,306  
(   1,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,209 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂東 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,900 円  　　　　     34,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 103,248 円  　　　        3,441,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      291,500 円  　　　　     34,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,300 円  　　　　     34,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,300 円  　　　　     34,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         585,248 円　（　　　　　　         1,474 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,473,030 円  
（　　　　　         6,229 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,292,047 円      
②総費用 585,248 円      
③純収益　①－② 2,706,799 円      
④建物等に帰属する純収益 2,473,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 233,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 226,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          572 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,538,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂東 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市辺田字向地５５１番１０
 0536010002531-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
坂東 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂東 -4 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.
鑑定評価額 8,140,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂東市辺田字向地５５１番１０
 ②地積
　(㎡)		 397  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北西5.1m市道 水道、下水 守谷

15.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、５．１
ｍ市道		 交通

施設		 守谷駅北西方

15.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 「辺田」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状通りと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の中心は坂東市内の住宅地域で、特に「辺田」地区の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者は坂東市に地
縁性を有する個人が中心である。辺田地区は商業施設等への接近性が良好なエリアを中心に宅地需要は概ね堅調だが、
市域全体としては人口減少傾向の中で地価は弱含み傾向が継続している。市場で中心となる価格は土地が１００坪程度
で８００万円前後、新築戸建住宅としては２，０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域ではアパート等も一部見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格はやや低位
に試算された。近隣地域は、収益性よりも快適性が重視される地域である。従って本件においては、「辺田」地区の取
引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との秤量にも留意し、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　坂東 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,400 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[101.0]		 100
[133.6]		 [101.0]
100		 20,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 坂東市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
２．９％）にある。高齢化率は３１．４％と
県平均３０．２％を上回る。


地域要因に大きな変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂東 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂東６４１
５調Ｒ５
-72		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
北東5m、角地
１低専

(40,80)
b 坂東６４１
５公Ｒ６
-53		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東9.5m県道、
西6m、二方路
２住居

(60,200)
c 坂東６４１
５公Ｒ６
-1		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北3.4m市道、
東4m、二方路
１低専

(40,80)
d 坂東６４１
５公Ｒ６
-75		 坂東市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m私道、
南3m、東3m、
三方路
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,166  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
22,245 		 100
[ 109.2]
20,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
20,600 
b (　           ) 
27,005  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
26,166 		 100
[ 127.2]
20,571 
20,800 
c (　           ) 
23,854  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
23,523 		 100
[ 116.4]
20,209 
20,400 
d (　           ) 
27,797  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
28,629 		 100
[ 141.9]
20,175 
20,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     20,500 円／㎡]  



坂東 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,254,856 
600,282 
2,654,574 
2,421,100 
233,474 		 （　0.9730）
227,170 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,543,400 円　　　　（　     11,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂東 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   397 ㎡     18.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・２ＬＤＫ・約６０㎡・４戸の共同住宅を想定した。Ｐは平面式４台を想定し、賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,170 
140,400 		 1.0  140,400 
1.0  140,400 

 2～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,193 
143,160 		 1.0  143,160 
1.0  143,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

283,560 		 283,560 
283,560 
⑨年額支払賃料        283,560 円　×　12ヶ月　＝　       3,402,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保しているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,402,720 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       282,426 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,120,294 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           283,560 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          283,560 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         131,962 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,254,856 円　　　　（　         8,199 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 坂東（住）
　　　　-11		 1,133  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,255 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,170 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 坂東（住）
　　　　-12		 803  
(     802) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,209 
c 坂東（住）
　　　　-19		 1,261  
(   1,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,201 
坂東 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 102,082 円  　　　        3,402,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      301,700 円  　　　　     35,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         600,282 円　（　　　　　　         1,512 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,421,100 円  
（　　　　　         6,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,254,856 円      
②総費用 600,282 円      
③純収益　①－② 2,654,574 円      
④建物等に帰属する純収益 2,421,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 233,474 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 227,170 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          572 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,543,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂東 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂東市辺田字向地５５１番１０
 0536010002531-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考