令和6年1月15日　提出 坂東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂東 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂東市辺田字原新１１１１番２８ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パートが見られる住 宅地域 北東6m道路 水道、下水 守谷 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市機能誘導区域、居住誘導 区域。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ道路 交通 施設 守谷駅北西方 17.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、アパート等が見られる住宅地域で、今後とも戸建住宅地として熟成し、地価水準は弱含み傾向にあ ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂東市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は坂東市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者 である。坂東市は土地区画整理事業の施行はなく、小規模分譲地が散在する既成住宅地域が土地取引の中心で土地取引 はほぼ安定している。土地は１６５㎡程度で５００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はアパートが見られる戸建住宅地域でアパート等の収益物件が散見される程度。当該地域の土地需要は自己使 用目的での取引が支配的で、画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を断念した。代表標 準地との検討を踏まえ、取引時点が古い取引事例等も採用しているが坂東市の市街化区域の宅地としての品等のほぼ類 似した取引事例より査定した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 89.2] [101.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｈ２９．２に圏央道坂東ＩＣが開通した。全 体的に需要者は減少傾向だが、土地取引は回 復の兆しが見られる。人口減少。高齢化率上 昇。 アパート等が見られる住宅地域で、周囲は未 利用地も見られるが、地価水準は弱含み傾向 にあると予測する。 北東側道路接面の中間画地で日照等がやや劣 るが、当該地域では規模・街路幅員等はほぼ 標準である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％