別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 5-2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.
鑑定評価額 73,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市下川島字下寺野８１２番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,059  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 低層店舗、事務所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南13.5m国道 玉戸

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   190 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.1 ｍ、奥行　約　　  34.3 ｍ、規模　　     2,059 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路 街

路		 １３．５ｍ国道 交通

施設		 玉戸駅南西方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として徐々に店舗等が進出すると予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は筑西市を中心に県西地区内の普通商業地域、近隣商業地域、路線商業地域等一帯。需要者は駅前商業地域
等の普通商業地域又は近隣商業地域に対しては、中小規模小売店舗等を経営する地元事業者が中心であり、国道や県道
沿いなどの路線商業地域に対しては、ロードサイド系店舗を展開する県内外の事業者等。総額の嵩む商業地に対する需
要は減少傾向が継続している。画地規模等において個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象近隣地域は、国道５０号沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、駐車スペース確保のため比較的規模の大
きい画地が必要となる特性を有する。取引事例は広域的に所在する商業地から選択し、比準価格の信頼性は高い。一方
、当該地域は低層店舗が中心であり、収益性の高い商業ビル等は期待できないことに鑑み、比準価格を重視し、収益価
格を関連付け、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[127.1]		 [100.0]
100		 35,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率、高齢化率とも県平均より高い。
水戸線の各駅周辺に小規模分譲が見られるが
旧町地区は需要が弱く、商業地も需要が弱い
。

国道５０号沿いであるが、空き店舗も見られ
る。４車線化工事の進捗により店舗進出が期
待される。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０８２２７
-33133		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 古河Ｒ５Ｃ
６９１７
-61		 古河市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m市道、
東6m、北6m、
三方路
近商

(90,200)
c 結城９３６
１公Ｒ６
-19		 結城市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 結城９３６
１公Ｒ６
-31		 結城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17.5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １２２１１
０８２２７
-34444		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,297  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
38,055 		 100
[ 100.3]
37,941 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,900 
b (　     20,588) 
34,314  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
37,016 		 100
[  99.1]
37,352 
37,400 
c (　     18,534) 
37,068  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,771 		 100
[  97.4]
37,753 
37,800 
d (　           ) 
35,714  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,464 		 100
[  94.9]
37,370 
37,400 
e (　           ) 
35,357  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,862 		 100
[  91.6]
38,059 
38,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +6.1 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.1 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,700 円／㎡]  



筑西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,970,205 
2,566,264 
10,403,941 
7,632,000 
2,771,941 		 （　0.9733）
2,697,930 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     52,900,588 円　　　　（　     25,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 650.00 Ｓ1 650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,059 ㎡     60.1 m x   34.3 m  前面道路：国道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗を想定。駐車場確保のため容積充足率は低位となった。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
650.00 
100.0 
650.00 
1,746 
1,134,900 		 3.0  3,404,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
650.00 
100.0 
650.00 

1,134,900 		 3,404,700 
0 
⑨年額支払賃料      1,134,900 円　×　12ヶ月　＝　      13,618,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,618,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       680,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,937,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,404,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,970,205 円　　　　（　         6,299 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃商
　　　　-9		 1,760  
(   1,760) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 100
[100.0]
1,818 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,746 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃商
　　　　-14		 1,514  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,682 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 408,564 円  　　　       13,618,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      591,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,036,600 円  　　　　    106,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,566,264 円　（　　　　　　         1,246 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,632,000 円  
（　　　　　         3,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,970,205 円      
②総費用 2,566,264 円      
③純収益　①－② 10,403,941 円      
④建物等に帰属する純収益 7,632,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,771,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,697,930 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,900,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市下川島字下寺野８１２番２
 0532000324187-0000
2 　筑西市下川島字下寺野８１２番３
 0532000324188-0000
3 　筑西市玉戸字西新田１０８７番３
 0532000332724-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 5-2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 73,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市下川島字下寺野８１２番２外
 ②地積
　(㎡)		 2,059  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 低層店舗、事務所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南13.5m国道 玉戸

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   220 ｍ、西   190 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路事業中 街

路		 １３．５ｍ国道 交通

施設		 玉戸駅南西方

1.4km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの沿道型店舗を中心とした商業地域。周辺には一部閉店舗はあるが、沿道型店舗地としては概ね安定的
。将来においては都市計画道路の事業進展があり、事業完了時には地域要因の変化が予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道型施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内路線商業地域を中心に、普通商業地域等、その他県西地区の商業地域等をも含むと判定し
た。想定される需要者は県内及び県外の法人事業者が中心。路線商業地は事業リスクを勘案し定期借地権等を設定して
の出店と思料されるため、土地取引は総じて少ない。尚、市場で中心となる価格帯は、市内商業地及び周辺市内の商業
地の取引事例より比較・検証すると概ね１㎡当たり３～４万円の範囲と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、国道５０号沿いのカーディーラー、スーパー等が見られる路線商業地域である。取引事例を検証すると
投資物件は少なく、当該地域の取引慣行は、利回りを重視した取引ではなく、総じて土地価格を標準とした価格形成と
なっている。以上の検討より本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討
を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,400 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[102.0]		 100
[128.1]		 [100.0]
100		 35,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は１０万人を切り、減少傾向が継続
。国道５０号の整備により川島・玉戸地区に
は引き合いがある。下館地区の商業地は概ね
横ばいにて推移。

路線商業地域としては概ね熟成している。但
し東側及び西側の類似地域内に競合店があり
、繁華性を比較した場合、やや劣る。


形状・画地規模において標準的であり、競争
力等は類似地域内の不動産と比較し同一。尚
、個別的要因の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２２１１
０８２２７
-34444		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b １２２１２
０８２２７
-31180		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
東12m、西8m、
三方路
商業

(100,400)
c １２３０１
０８２２７
-28871		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d １２３０８
０８２２７
-32438		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北4m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,357  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,862 		 100
[  95.7]
36,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
36,400 
b (　           ) 
42,224  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,461 		 100
[ 109.2]
37,052 
37,100 
c (　           ) 
40,003  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,523 		 100
[ 104.2]
37,930 
37,900 
d (　           ) 
41,573  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
40,241 		 100
[ 107.0]
37,608 
37,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -4.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,400 円／㎡]  



筑西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため再調査原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,314,266 
2,436,902 
9,877,364 
7,106,400 
2,770,964 		 （　0.9473）
2,624,934 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     51,469,294 円　　　　（　     25,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 605.00 Ｓ1 605.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,059 ㎡     60.1 m x   34.3 m  前面道路：国道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗が多い路線商業地域のため、駐車場付きの低層店舗（一棟貸）を想定。駐車場使用料は家賃に含むものと想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
605.00 
100.0 
605.00 
1,781 
1,077,505 		 3.0  3,232,515 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
605.00 
100.0 
605.00 

1,077,505 		 3,232,515 
0 
⑨年額支払賃料      1,077,505 円　×　12ヶ月　＝　      12,930,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     605.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,930,060 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       646,503 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,283,557 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,232,515 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,709 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,314,266 円　　　　（　         5,981 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃商
　　　　-2		 1,554  
(   1,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,636 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,785 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,781 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）商
　　　　-13		 1,606  
(   1,602) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,799 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,100 円  　　　　     98,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 387,902 円  　　　       12,930,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      590,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      965,200 円  　　　　     98,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        98,700 円  　　　　     98,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,700 円  　　　　     98,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,436,902 円　（　　　　　　         1,184 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     605.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0690 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,106,400 円  
（　　　　　         3,451 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,314,266 円      
②総費用 2,436,902 円      
③純収益　①－② 9,877,364 円      
④建物等に帰属する純収益 7,106,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,770,964 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,624,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,275 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,469,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市下川島字下寺野８１２番２
 0532000324187-0000
2 　筑西市下川島字下寺野８１２番３
 0532000324188-0000
3 　筑西市玉戸字西新田１０８７番３
 0532000332714-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考