令和6年1月15日　提出 筑西 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -16 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 4,270,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市五所宮字萩山１１１０番５ ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4m市道 玉戸 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.2 ｍ、奥行　約　　  28.8 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定あり 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 玉戸駅北方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 筑西市中心部より約５ｋｍ（直線距離）に位置する集落地域であり、特段の地域要因に変動はなく、当面現状に 近い状態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内市街化調整区域内住宅地域を中心に、隣接市の同区域内住宅地域をも含む。想定される需 要者は市内居住者若しくは当該地域に地縁性を有する一次取得者等が中心。地域の特性より、取引は地元主体の傾向が 強いため、当該地域に地縁性のない外部からの参入は少ない。尚、市場で中心となる価格帯は敷地規模により個別性が 強いため、総額での把握は困難であったが、概ね１㎡当たり８，０００～１０，０００円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、戸建住宅、農家住宅が見られる市街化調整区域内住宅地域である。周辺に貸家は見受けられるが、賃貸 需要は主に市街地中心部への選好性が強いため、新規投資物件は見られない。よって本件では収益還元法の適用は断念 した。尚、事例資料を検証すると自用目的が中心である。従って市街化調整区域内住宅地の規範性ある取引事例より求 めた比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [100.7] [100.0] 100 8,590  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理済みの地域又は住環境が良好な地域 は需要が堅調に推移し、地価は横ばい傾向。 但し郊外部では下落傾向が継続し、二極化が 進展。 市北西部に位置する戸建住宅、農家住宅があ る既存の住宅地域。地域内の住宅需要は地元 居住者等が中心。地価は概ね底値感がある。 形状・画地規模において標準的であり、競争 力等は類似地域内の不動産と比較し同一。尚 、個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％