令和6年1月15日　提出 筑西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -12 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 2,960,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市海老ケ島字上内並木９７４番５ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、下水 下館 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 下館駅南東方 9.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が比較的良好な既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線で、概ね筑西市、桜川市に存する住宅地域。需要者は、旧明野町に居住する一次取 得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。水戸線沿線でパワービ ルダーによる分譲が見られるのは下館駅、川島駅周辺が中心であり、明野地区周辺地に対する需要は少ない。需要の中 心となる価格帯は、土地は３００万円前後、新築戸建で１８００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域は、一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域である。取引事例は筑西市の一般住宅地の事例を採用し、 比準価格の信頼性は高い。一方、対象地は敷地規模が小さく賃貸経営は困難と判断されるため収益価格は試算し得なか った。居住の快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、比準価格を採用して、代表標準地を規準とした価格との均 衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜川 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率とも県平均より高い。 水戸線の各駅周辺に小規模分譲が見られるが 旧町地区は需要が弱く、商業地も需要が弱い 。 公共・商業施設への接近性は良好だが、宅地 需要は地元限定的であり、取引は少ない。 形状、規模等は標準的である。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％