別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑西 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市関本中字館内６３番４外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、農家住宅
が混在する住宅地域
 東4.5m市道 水道、下水 川島

5.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  29.5 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 関城地区の既存住宅地域 街

路		 基準方位北４．５ｍ
市道		 交通

施設		 川島駅南方

5.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか、農家住宅も見られる既存の住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、当面現状に近い状態で推
移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,920 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内市街化区域住宅地域を中心に、隣接市同区域内の住宅地域をも含む。想定される需要者は
、市内居住の３０～４０代の一次取得者が中心で、市内に地縁性のない外部からの参入は少ない。近年住宅購入層の選
好性が下館地区、つくば市が強いため、地価は低位に推移。尚、市場で中心となる価格帯は画地規模により個別性が強
いため、総額での把握は困難であったが、概ね１㎡当たり１５，０００～１６，０００円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、最寄駅から徒歩圏外の住宅地域で、自家用車利用が中心。このような地域の特性から収益価格を求める
過程での想定建物は駐車場確保が必須のため、その規模には限界がある。よって収益価格は、比準価格に比べ低く求め
られた。また当該地域では収益性より居住の快適性が重視される。以上より本件においては、比準価格を重視し、収益
価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,900 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[109.0]		 [102.0]
100		 15,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区画整理済みの地域又は住環境が良好な地域
は需要が堅調に推移し、地価は横ばい傾向。
但し郊外部では下落傾向が継続し、二極化が
進展。

農家住宅も見られる既存の住宅地域。周辺に
ドラッグストア等生活利便施設が介在。但し
地域の特性より需要は地元主体で限定的であ
る。

画地規模はやや大きいが、単価と総額との関
連を検証した場合、単価への影響はなしと判
断。尚、個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０８２２７
-33290		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.6m市道
、北東4m、
角地
１低専

(40,80)
b １２３０７
０８２２７
-30851		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.7m未舗装
私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c １２２１２
０８２２７
-31244		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2m市道、
北西2m、角地
１低専

(40,80)
d 下妻ＦＨ公
Ｒ６
-25		 下妻市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e 下妻ＦＨ調
Ｒ５
-14		 下妻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
中間画地
（都） １低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,779  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
20,675 		 100
[ 136.3]
15,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
15,500 
b (　           ) 
14,163  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
15,382 		 100
[ 101.4]
15,170 
15,500 
c (　           ) 
8,163  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.9]
10,073 		 100
[  77.5]
12,997 
13,300 
d (　           ) 
14,498  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
14,902 		 100
[  98.5]
15,129 
15,400 
e (　           ) 
14,291  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
14,065 		 100
[  96.3]
14,605 
14,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,500 円／㎡]  



筑西 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため再調査原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,775,018 
1,033,021 
4,741,997 
4,563,930 
178,067 		 （　0.9707）
172,850 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,457,000 円　　　　（　      5,920 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 214.00 ＬＳ2 428.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   584 ㎡     19.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸の賃貸面積５３．５㎡程度のファミリータイプ計８戸。駐車場は敷地内に戸数分を確保し、使用料は家賃に含むものと想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
214.00 
100.0 
214.00 
1,164 
249,096 		 1.0  249,096 
1.0  249,096 

 2～ 2		 居宅
214.00 
100.0 
214.00 
1,187 
254,018 		 1.0  254,018 
1.0  254,018 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.00 
100.0 
428.00 

503,114 		 503,114 
503,114 
⑨年額支払賃料        503,114 円　×　12ヶ月　＝　       6,037,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,037,368 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       501,102 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,536,266 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           503,114 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,614 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          503,114 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         234,138 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,775,018 円　　　　（　         9,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃住
　　　　-26		 1,192  
(   1,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,230 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,214 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,164 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 筑西（関・賃）
６
　　　　-2		 1,084  
(   1,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,084 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑西 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,900 円  　　　　     63,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 181,121 円  　　　        6,037,368　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      515,800 円  　　　　     63,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,033,021 円　（　　　　　　         1,769 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,563,930 円  
（　　　　　         7,815 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,775,018 円      
②総費用 1,033,021 円      
③純収益　①－② 4,741,997 円      
④建物等に帰属する純収益 4,563,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 178,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,850 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          296 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,457,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,920 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市関本中字館内６３番４
 0506000453633-0000
2 　筑西市関本中字館内６３番５
 0506000453634-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑西 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -10 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.
鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市関本中字館内６３番４外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、農家住宅
が混在する住宅地域
 東4.5m市道 水道、下水 川島

5.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  29.5 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 川島駅南方

5.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 筑西市旧関城地区の公共施設・商業施設等への接近性等が比較的良好な既成住宅地域で、当面現状維持で推移し
ていくものと予測する。外部需要が弱含みであるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,060 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は筑西市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は筑西市内旧関城地区に地縁的選好性を有する地元関
係者等が中心で、圏域外からの転入は殆ど認められない。筑西市中心部から離れた住宅地で、生活利便性にやや劣るた
め、需要は総じて弱含みである。取引が静態的であることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが土地は
５００㎡程度で８００万円前後、新築戸建で２０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 筑西市郊外の旧関城地区の低層住宅地域に存し、自用目的の取引が中心である。比準価格は、筑西市及び隣接市の代替
・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり
、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,900 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[109.1]		 [102.0]
100		 15,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 筑西市の人口は減少傾向。住環境の良好な住
宅地は底値感から地価に一部に横這い傾向が
見られるが、利便性の劣る郊外部は概ね弱含
み。

旧関城地区の公共施設・商業施設等への接近
性等が比較的良好な既成住宅地域。外部需要
が弱く、取引は静態的で、地価は下落傾向で
推移。

形状、規模等は標準的である。東側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
０８２２７
-26097		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b １２２１１
０８２２７
-34225		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西3.6m市道
、中間画地
１低専

(40,80)
c １２３０６
０８２２７
-33311		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
西3m、角地
１住居

(60,200)
d 下妻ＦＨ調
Ｒ５
-51		 下妻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.5m市道
、中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,124  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
14,869 		 100
[  98.0]
15,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
15,500 
b (　           ) 
15,116  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
14,742 		 100
[  99.0]
14,891 
15,200 
c (　           ) 
13,444  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.3]
16,801 		 100
[ 109.3]
15,371 
15,700 
d (　           ) 
11,390  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
11,333 		 100
[  75.0]
15,111 
15,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -20.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,500 円／㎡]  



筑西 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,676,636 
1,030,325 
4,646,311 
4,494,300 
152,011 		 （　0.9720）
147,755 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,955,100 円　　　　（　      5,060 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 214.00 ＬＳ2 428.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   584 ㎡     19.5 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ８戸、平均面積５３．５㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
214.00 
100.0 
214.00 
1,158 
247,812 		 1.0  247,812 
1.0  247,812 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
428.00 
100.0 
428.00 

495,624 		 495,624 
495,624 
⑨年額支払賃料        495,624 円　×　12ヶ月　＝　       5,947,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,947,488 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       505,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,441,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           495,624 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,535 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          495,624 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         230,149 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,676,636 円　　　　（　         9,720 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 筑西関城（住賃
）
　　　　-2		 1,092  
(   1,092) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[101.0]
1,186 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,208 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,158 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 筑西（関・賃）
６
　　　　-2		 1,084  
(   1,084) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,230 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑西 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,900 円  　　　　     63,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 178,425 円  　　　        5,947,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      515,800 円  　　　　     63,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,030,325 円　（　　　　　　         1,764 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     428.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,494,300 円  
（　　　　　         7,696 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,676,636 円      
②総費用 1,030,325 円      
③純収益　①－② 4,646,311 円      
④建物等に帰属する純収益 4,494,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 152,011 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 147,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          253 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,955,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,060 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市関本中字館内６３番４
 0506000453633-0000
2 　筑西市関本中字館内６３番５
 0506000453634-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考