別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑西 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -4 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.
鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市松原字篠ノ内２９８８番３外
 ②地積
　(㎡)		 315  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中に畑、
空地が見られる住宅
地域		 北東5.3m市道 水道、下水 下館

6.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
．３ｍ市道		 交通

施設		 下館駅南東方

6.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 松原地区の住宅地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。近隣周辺は明野地区の
中心的な住宅地域であるが、広汎的な需要は期待出来ず、近隣地価は弱含みでの推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,750 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は筑西市を中心として近隣市町を含む住宅地域であるが、特に旧明野町の住宅地との代替競争関係が強いと
判断した。需要者は同一需給圏に居住するエンドユーザーが中心と考えられる。総じて当市内の住宅地は利便性の良否
により二極化が進んでいる。近隣周辺は小学校には近いが総合的な生活利便性に欠ける傾向にあり、依然として地価は
弱含んでいる。土地は１００坪程度で５００万円前後、新築建売物件は概ね２，０００万円前後が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は筑西市を中心とした５事例を採用して試算されており、市場性を十分に反映し、実証性の高い価格が試算出
来たと思料される。また周辺にはアパート等の収益物件は極めて少なく、収益性は価格形成に影響を及ぼしていないと
判断される。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡に
も十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,900 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[111.2]		 [101.0]
100		 15,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口は茨城県を上回る減少率を示す②利便
性良好な住宅地は堅調な地価推移を維持③郊
外住宅地は地価は弱含みであるが底値感も概
観される。

近隣周辺は明野地区の中心的な住宅地域であ
るが、需要は内部的に留まる傾向で広汎な需
要は期待出来ず、近隣地価は依然として微減
推移である。

道路方位の優位性は認められるが、個別的要
因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０８２２７
-33311		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
西3m、角地
１住居

(60,200)
b １２２１１
０８２２７
-34225		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西3.6m市道
、中間画地
１低専

(40,80)
c １２３０９
０８２２７
-26097		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d １２３０８
０８２２７
-32319		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
西1.8m、角地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
e 下妻ＦＨ公
Ｒ６
-25		 下妻市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,444  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.3]
16,801 		 100
[ 115.0]
14,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
14,800 
b (　           ) 
15,116  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
14,742 		 100
[  98.8]
14,921 
15,100 
c (　           ) 
15,124  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
14,869 		 100
[  99.0]
15,019 
15,200 
d (　           ) 
18,219  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
17,069 		 100
[ 111.8]
15,267 
15,400 
e (　           ) 
14,498  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
14,902 		 100
[ 103.9]
14,343 
14,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,000 円／㎡]  



筑西 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,489,422 
449,675 
2,039,747 
1,930,500 
109,247 		 （　0.9730）
106,297 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,125,940 円　　　　（　      6,750 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.00 ＬＳ2 186.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   315 ㎡     11.2 m x   27.4 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＤＫ・約４６㎡）×４戸を想定。駐車場は敷地内に戸数分を確保した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
93.00 
100.0 
93.00 
1,156 
107,508 		 1.0  107,508 
1.0  107,508 

 2～ 2		 住宅
93.00 
100.0 
93.00 
1,176 
109,368 		 1.0  109,368 
1.0  109,368 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
186.00 
100.0 
186.00 

216,876 		 216,876 
216,876 
⑨年額支払賃料        216,876 円　×　12ヶ月　＝　       2,602,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保しているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,602,512 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       216,008 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,386,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           216,876 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,989 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          216,876 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,929 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,489,422 円　　　　（　         7,903 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 筑西（関・賃）
６
　　　　-1		 1,045  
(   1,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,100 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,156 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 筑西（協・賃）
６
　　　　-2		 1,120  
(   1,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,185 
c 筑西（明・賃）
５
　　　　-1		 1,265  
(   1,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,332 
筑西 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,075 円  　　　        2,602,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,100 円  　　　　     27,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,500 円  　　　　     27,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         449,675 円　（　　　　　　         1,428 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0702     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,930,500 円  
（　　　　　         6,129 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,489,422 円      
②総費用 449,675 円      
③純収益　①－② 2,039,747 円      
④建物等に帰属する純収益 1,930,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 109,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 106,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          337 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,125,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,750 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市松原字篠ノ内２９８８番３
 0506000497229-0000
2 　筑西市松原字篠ノ内２９８８番４
 0506000497230-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑西 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -4 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.
鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市松原字篠ノ内２９８８番３外
 ②地積
　(㎡)		 315  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:2.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中に畑、
空地が見られる住宅
地域		 北東5.3m市道 水道、下水 下館

6.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 明野地区の既存の住宅地域 街

路		 基準方位北５．３ｍ
市道		 交通

施設		 下館駅南東方

6.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に空地もある住宅地域。戸建住宅地の需要者選好性は市街地中心部又は周辺市が強く、地域内住宅需要は弱
含み傾向。当面現状に近い状態で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,530 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、筑西市市内住宅地域を中心に、隣接市の住宅地域をも含むと判定した。想定される需要者は、
市内居住の３０代の一次取得者が中心で、市内に地縁性のない外部からの参入は少ない。住宅地の選好性は、下館地区
及び隣接のつくば市方面のため、地価は未だ弱含みにある。尚、市場で中心となる価格帯は土地３００㎡程度で４５０
万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円～２，３００万円と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は規範性ある住宅地の取引事例より求められており、市場の実態を反映した価格である。周辺には共同住宅
もあるが、対象標準地の画地規模より駐車場付の共同住宅を想定した場合、建物規模が総じて小規模となるため収益価
格は比準価格に比べ低く求められた。尚、市場での動向を見ると取引価格主導で価格形成がなされている。よって比準
価格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桜川 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     16,900 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[111.2]		 [101.0]
100		 15,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区画整理済みの地域又は住環境が良好な地域
は需要が堅調に推移し、地価は横ばい傾向。
但し郊外部では下落傾向が継続し、二極化が
進展。

市内郊外に位置しており、住宅需要は市街地
中心部等への選好性が強い。よって地域住宅
需要は弱含み傾向。


形状・画地規模において標準的であり、競争
力等は類似地域内の不動産と比較し同一。尚
、個別的要因の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０８
０８２２７
-32359		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.5m市道
、中間画地
１住居

(60,160)
b １２３０９
０８２２７
-26097		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c １２３０７
０８２２７
-30851		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.7m未舗装
私道、
中間画地
１住居

(60,160)
d １２３０７
０８２２７
-31013		 筑西市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,480  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
13,943 		 100
[  96.0]
14,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
14,700 
b (　           ) 
15,124  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
14,869 		 100
[ 100.0]
14,869 
15,000 
c (　           ) 
14,163  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
15,382 		 100
[ 105.3]
14,608 
14,800 
d (　           ) 
12,854  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
14,239 		 100
[  97.1]
14,664 
14,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,900 円／㎡]  



筑西 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しているため再調査原価を求めることができない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,477,678 
437,607 
2,040,071 
1,917,860 
122,211 		 （　0.9707）
118,630 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,372,600 円　　　　（　      7,530 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.00 ＬＳ2 186.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   315 ㎡     11.2 m x   27.4 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり賃貸面積４６．５㎡程度。各階２戸、計４戸。駐車場は敷地内に戸数分を確保し、駐車場使用料は家賃に含むものと想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
93.00 
100.0 
93.00 
1,149 
106,857 		 1.0  106,857 
1.0  106,857 

 2～ 2		 居宅
93.00 
100.0 
93.00 
1,172 
108,996 		 1.0  108,996 
1.0  108,996 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
186.00 
100.0 
186.00 

215,853 		 215,853 
215,853 
⑨年額支払賃料        215,853 円　×　12ヶ月　＝　       2,590,236 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため、計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,590,236 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       214,990 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,375,246 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           215,853 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          215,853 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,453 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,477,678 円　　　　（　         7,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃住
　　　　-23		 1,071  
(   1,071) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,145 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,199 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,149 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 筑西（明・賃）
５
　　　　-1		 1,265  
(   1,213) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,205 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑西 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 79,800 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 77,707 円  　　　        2,590,236　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,700 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         437,607 円　（　　　　　　         1,389 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     186.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,917,860 円  
（　　　　　         6,088 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,477,678 円      
②総費用 437,607 円      
③純収益　①－② 2,040,071 円      
④建物等に帰属する純収益 1,917,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 122,211 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,630 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          377 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,372,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,530 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市松原字篠ノ内２９８８番３
 0506000497229-0000
2 　筑西市松原字篠ノ内２９８８番４
 0506000497230-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考