令和6年1月15日　提出 筑西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑西 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑西市女方字東新田２６８番６２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西3.6m市道 水道、下水 川島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 「常緑団地」 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 川島駅南方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅団地として熟成しており現状を維持して推移していくと予測する。新規需要は街路条件の優れる 新規分譲地にシフトしており、下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ水戸線「川島」駅勢圏を中心に形成される既存住宅地域であり、需要者は筑西市に地縁を有するエ ンドユーザーが大半である。地方圏は人口減少傾向で全体的には地価はやや弱含みではあるが、一方で好条件の土地に 対する需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地は６０坪程度で４００～４３０万円程度、新築戸建が２，００ ０万円迄の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 「女方」地区は自己利用目的の取引が主流であり、採用した取引事例は「川島」駅勢圏のもので実証的である。近隣地 域内においてはアパート等の収益物件も散見されるものの賃貸市場が未成熟であり、賃貸を想定することは現実的でな い為、収益還元法の適用は断念した。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分 留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.8] [104.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑西市の人口は減少傾向（５年間でマイナス ３．５％）にある。高齢化率は３２．９％と 県平均３０．２％を上回る。 地籍調査が進行中。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％