別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑西 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.
鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市市野辺字柳町１４番
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に店舗、事
業所等の混在する住
宅地域		 北東5.4m市道、背面道 水道、下水 下館

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  31.6 ｍ、規模　　       307 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５．４
ｍ市道		 交通

施設		 下館駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅接近性等に劣る在来の一般住宅が多い住宅地域であり、周辺の新興住宅地に需要が移行しており、当面地価は
弱含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ水戸線沿線を中心に、概ね筑西市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は下
館地区に居住する一次取得者が大半を占め、他の地区からの転入者は少ない。圏内では大手ハウスメーカーによる分譲
住宅の需要は根強いが、環境条件等に劣る既成住宅地の需要は減退している。需要の中心価格帯は、土地は９０坪程度
で８００万円前後、新築戸建物件で２５００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅主体の既成住宅地にあるが、アパートの割合は低い。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が
形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は筑西市内のうち下館駅徒歩圏内の戸建住宅等の事例に基づき試
算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[123.4]		 [101.0]
100		 25,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土
地取引件数増・建築着工件数回復、③住宅地
：区画整理済み等の分譲地と既成市街地の地
価の２極化傾向

既成住宅地で新規の宅地分譲等はなく、外部
需要もあまり見込めない。当面地価は弱含み
で推移している。


二方路画地であるが、セットバックによる減
価もあるので、総じて画地条件の増価はない
。なお、個別的要因の変動は認められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０９
０８２２７
-26173		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.2m私道
、中間画地
２中専

(60,160)
b １２３０７
０８２２７
-31007		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m私道、
南4m、角地
１低専

(50,80)
c １２３０２
０８２２７
-32072		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d １２２１１
０８２２７
-34293		 筑西市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東6m、準角地
１低専

(70,200)
e １２２０９
０８２２７
-28535		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6.8m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,979  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
27,071 		 100
[ 102.3]
26,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
26,700 
b (　           ) 
32,338  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
31,001 		 100
[ 118.8]
26,095 
26,400 
c (　           ) 
24,545  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,919 		 100
[  90.3]
26,488 
26,800 
d (　           ) 
29,638  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,110 		 100
[ 118.5]
24,565 
24,800 
e (　           ) 
23,749  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
25,918 		 100
[ 105.1]
24,660 
24,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,900 円／㎡]  



筑西 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,525,280 
474,000 
2,051,280 
1,888,600 
162,680 		 （　0.9720）
158,125 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,162,500 円　　　　（　     10,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   307 ㎡     10.5 m x   31.6 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・２ＤＫ（４５㎡）全４戸、敷地内に計４台の駐車場確保（使用料は賃料に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,222 
110,000 		 1.0  110,000 
1.0  110,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

220,000 		 220,000 
220,000 
⑨年額支払賃料        220,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,640,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,640,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,420,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           220,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          220,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         102,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,525,280 円　　　　（　         8,226 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃住
　　　　-16		 1,257  
(   1,206) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,197 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,244 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,222 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃住
　　　　-20		 1,263  
(   1,262) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,203 
c 下館賃住
　　　　-26		 1,192  
(   1,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,296 
筑西 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,400 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 79,200 円  　　　        2,640,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,700 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         474,000 円　（　　　　　　         1,544 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,888,600 円  
（　　　　　         6,152 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,525,280 円      
②総費用 474,000 円      
③純収益　①－② 2,051,280 円      
④建物等に帰属する純収益 1,888,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 162,680 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 158,125 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          515 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,162,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市市野辺字柳町１４番
 0532000274181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑西 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑西 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.
鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑西市市野辺字柳町１４番
 ②地積
　(㎡)		 307  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に店舗、事
業所等の混在する住
宅地域		 北東5.4m市道、背面道 水道、下水 下館

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．４ｍ市道		 交通

施設		 下館駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道背後の既成住宅地で、当面現状維持で推移していくものと予測する。需要はより利便性が良好な新興住宅地
等へ流出傾向にあり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は筑西市及びその周辺市町における住宅地域と判定した。需要者は、筑西市及び周辺市居住の３０～４０歳
代の一次取得者層が中心で、圏域外からの転入は少ない。下館駅徒歩圏内、県道背後の五行川に近い既成住宅地で、周
辺街路配置がやや劣り、需要はより利便性が良好な新興住宅地等へ流出傾向にあり、外部需要も少なく地価は弱含みで
ある。需要の中心となる価格帯は土地は３００㎡で、８００万円前後、新築戸建で２０００万円台前半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 下館駅から徒歩圏内の混在住宅地域に存し、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、筑西市内の代替・
競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価
格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅
地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　筑西 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[123.4]		 [101.0]
100		 25,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 筑西市の人口は減少傾向。住環境の良好な住
宅地は底値感から地価に一部に横這い傾向が
見られるが、利便性の劣る郊外部は概ね弱含
み。

県道背後の既成住宅地で、選好性がやや劣る
。新興住宅地等との競合で、需要はやや弱含
みで推移している。


形状、規模等は標準的である。北東側接面及
び二方路地による効用増、セットバックによ
る効用減がある。なお、個別的要因に変動は
ない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑西 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２３０６
０８２２７
-33278		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
東5m、角地
１住居

(70,200)
b １２２１１
０８２２７
-34293		 筑西市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東6m、準角地
１低専

(70,200)
c １２３０５
０８２２７
-30181		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.7m市道、
北東3.6m、
角地
１住居

(60,200)
d １２３０２
０８２２７
-32072		 筑西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,775  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
29,580 		 100
[ 115.1]
25,699 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
26,000 
b (　           ) 
29,638  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,110 		 100
[ 113.3]
25,693 
25,900 
c (　           ) 
26,511  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
28,764 		 100
[ 112.4]
25,591 
25,800 
d (　           ) 
24,545  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,919 		 100
[  93.1]
25,692 
25,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,900 円／㎡]  



筑西 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,652,508 
473,790 
2,178,718 
2,016,400 
162,318 		 （　0.9720）
157,773 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,155,460 円　　　　（　     10,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑西 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 98.00 ＬＳ2 196.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   307 ㎡     10.5 m x   31.6 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ４戸、平均面積４９㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
98.00 
100.0 
98.00 
1,179 
115,542 		 1.0  115,542 
1.0  115,542 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.00 
100.0 
196.00 

231,084 		 231,084 
231,084 
⑨年額支払賃料        231,084 円　×　12ヶ月　＝　       2,773,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,773,008 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       230,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,542,848 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           231,084 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,119 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          231,084 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         107,541 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,652,508 円　　　　（　         8,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃住
　　　　-31		 1,238  
(   1,238) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[107.0]		 100
[ 99.0]
1,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,179 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃住
　　　　-26		 1,192  
(   1,144) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
1,293 
c 下館賃住
　　　　-18		 1,081  
(   1,081) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]
1,185 
筑西 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,200 円  　　　　     28,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 83,190 円  　　　        2,773,008　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      231,400 円  　　　　     28,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         473,790 円　（　　　　　　         1,543 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     196.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,016,400 円  
（　　　　　         6,568 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,652,508 円      
②総費用 473,790 円      
③純収益　①－② 2,178,718 円      
④建物等に帰属する純収益 2,016,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 162,318 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 157,773 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          514 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,155,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑西 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑西市市野辺字柳町１４番
 0532000274181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考