鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
筑西 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑西 -1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　梅田　良和

TEL.

鑑定評価額

7,700,000 円

１㎡当たりの価格

27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑西市字台甲４７５番				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,200) （その他） (60,160)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南2.7m市道	水道、下水	下館 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　２
．７ｍ市道

交通

施設

下館駅北方

1.3km

法令

規制

１低専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。街路が狭隘で選好性は弱いが、長期
の地価下落により近年は底値感が出てきており、地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、筑西市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は筑西市内に地縁的選好性を有する地元居住者や地
元出身者の一次取得者層が中心と思料される。近隣地域は公共施設等への接近が比較的良好な下館駅北側の既存の住宅
地域であるが、街路の狭隘な旧来からの既成住宅地であるが、底値感より需給は比較的均衡している。需要の中心とな
る価格帯は、土地は２５０㎡程度で７００万円前後、新築戸建で２０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模一般住宅が多い既成住宅地域に存し、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、筑西市内の代替・
競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価
格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅
地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　筑西 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[120.3]

[105.0]
100

27,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

筑西市の人口は減少傾向。住環境の良好な住
宅地は底値感から地価に一部に横這い傾向が
見られるが、利便性の劣る郊外部は概ね弱含
み。

下館駅徒歩圏の街路条件の劣る既存住宅地域
。周辺の区画整理地等に対し需要は弱含みで
あるが、底値感から地価は概ね横這い傾向。

形状、規模等は標準的である。南側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑西 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２３０２０８２２７ -32148	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２３０６０８２２７ -33278	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、東5m、角地		１住居 (70,200)
c	１２２１１０８２２７ -34293	筑西市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、準角地		１低専 (70,200)
d	１２３０５０８２２７ -30181	筑西市		建付地	（　）	ほぼ台形	北7.7m市道、北東3.6m、角地		１住居 (60,200)
e	１２３０２０８２２７ -32072	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,377	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	30,945	100 [ 118.7]	26,070	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	27,400
b	(　 ) 31,775	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	29,580	100 [ 112.9]	26,200		27,500
c	(　 ) 29,638	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	29,110	100 [ 111.2]	26,178		27,500
d	(　 ) 26,511	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	28,764	100 [ 110.3]	26,078		27,400
e	(　 ) 24,545	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	23,919	100 [ 91.2]	26,227		27,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,500 円／㎡]

筑西 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,187,305	388,900	1,798,405	1,640,100	158,305	（　0.9720） 153,872	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,077,440 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑西 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.20	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	200 ％	160 ％	280 ㎡	20.5 m x 12.5 m	前面道路：市道　 2.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ４戸、平均面積３９．６㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	79.20	100.0	79.20	1,203	95,278	1.0	95,278
							1.0	95,278
～

～

～

～

計		158.40	100.0	158.40		190,556		190,556
								190,556

⑨年額支払賃料	190,556 円　×　12ヶ月　＝　 2,286,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,286,672 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 189,794 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,096,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	190,556 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,747 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,556 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 88,680 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,187,305 円　　　　（　 7,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下館賃住　　　　-31	1,238 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	1,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,255 円/㎡　月額支払賃料（　 1,203 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃住　　　　-26	1,192 ( 1,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	1,321
c	下館賃住　　　　-18	1,081 ( 1,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	1,210

筑西 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	69,300 円	23,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	68,600 円	2,286,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,200 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 388,900 円　（　　　　　　 1,389 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,640,100 円（　　　　　 5,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,187,305 円
②総費用	388,900 円
③純収益　①－②	1,798,405 円
④建物等に帰属する純収益	1,640,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	158,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	153,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,077,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

筑西 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	筑西市字台甲４７５番	0532000354174-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
筑西 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑西 -1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　信也

TEL.

鑑定評価額

7,670,000 円

１㎡当たりの価格

27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑西市字台甲４７５番				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,200) （その他） (60,160)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南2.7m市道	水道、下水	下館 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北２．７ｍ
市道

交通

施設

下館駅北方

1.3km

法令

規制

１低専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。街路条件が劣る土地の地価は弱含みで
推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ水戸線「下館」駅勢圏に形成される既存住宅地域であり、需要者の中心は筑西市に地縁を有するエ
ンドユーザーである。地方圏は人口減少傾向で全体的には地価はやや弱含みではあるが、一方で好条件の土地に対する
需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地は７００～８００万円、新築戸建で概ね２，０００万円前後と把握さ
れる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域内の代替競争関係が認められる取引事例より求め、市場性を反映した実証性の高い
価格である。また対象不動産の周辺には共同住宅等も見られるが、賃料水準は弱含みで推移している事から収益価格は
低位に試算された。近隣地域内では未だに実証的な価格主導で価格形成がなされている事から比準価格を採用し、収益
価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　筑西 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[120.3]

[105.0]
100

27,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

筑西市の人口は減少傾向（５年間でマイナス
３．５％）にある。高齢化率は３２．９％と
県平均３０．２％を上回る。

地域要因に大きな変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑西 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０９０８２２７ -28535	筑西市		建付地	（　）	不整形	北西6.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２２１００８２２７ -27528	筑西市		建付地	（　）	不整形	東3.6m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	１２３０７０８２２７ -31007	筑西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、南4m、角地		１低専 (50,80)
d	１２３０５０８２２７ -30181	筑西市		建付地	（　）	ほぼ台形	北7.7m市道、北東3.6m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,749	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	25,918	100 [ 99.9]	25,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	27,200
b	(　 ) 23,203	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	23,778	100 [ 91.2]	26,072		27,400
c	(　 ) 32,338	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	31,001	100 [ 118.7]	26,117		27,400
d	(　 ) 26,511	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	28,764	100 [ 110.2]	26,102		27,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,400 円／㎡]

筑西 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,229,111	407,311	1,821,800	1,664,080	157,720	（　0.9730） 153,462	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,069,240 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑西 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	79.20	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	200 ％	160 ％	280 ㎡	20.5 m x 12.5 m	前面道路：市道　 2.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ・約３９．６㎡）×４戸。Ｐは平面式４台を想定（賃料に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.20	100.0	79.20	1,217	96,386	1.0	96,386
							1.0	96,386
2～ 2	居宅	79.20	100.0	79.20	1,235	97,812	1.0	97,812
							1.0	97,812
～

～

～

計		158.40	100.0	158.40		194,198		194,198
								194,198

⑨年額支払賃料	194,198 円　×　12ヶ月　＝　 2,330,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,330,376 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 193,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,136,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	194,198 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 194,198 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,229,111 円　　　　（　 7,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下館賃住　　　　-21	1,343 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	1,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下館賃住　　　　-23	1,071 ( 1,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,269
c	下館賃住　　　　-32	1,303 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	1,255

筑西 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,200 円	24,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	69,911 円	2,330,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 407,311 円　（　　　　　　 1,455 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,664,080 円（　　　　　 5,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,229,111 円
②総費用	407,311 円
③純収益　①－②	1,821,800 円
④建物等に帰属する純収益	1,664,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	153,462 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,069,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

筑西 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	筑西市字台甲４７５番	0532000354174-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考