令和6年1月12日　提出 那珂 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -13 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 2,130,000 円  １㎡当たりの価格 6,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市下大賀字大井戸脇１２８３番３ ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北西5.5m市道 水道、下水 静 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 静駅北西方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 那珂市北西部、県道静常陸大宮線南西方背後に位置し、旧来からの農家住宅を中心に一般住宅も見られる農家住 宅地域である。那珂市郊外の農家集落で需給ともに少なく、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂・常陸大宮市内の農家住宅地の圏域。需要者の中心は那珂市居住の第１次取得者層と営農従事者及び 地縁関係者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。那珂市郊外の農家集落で取引需要は限定的、農地転用による供 給も若干認められるが、需給ともに少なく取引件数も少ない。地縁関係者間の世帯分離を中心とする取引が多く、取引 される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は那珂・常陸大宮市内の農家住宅地の取引事例を採用した。静駅徒歩圏内であるが生活関連施設は未整備でア パート等の収益物件は皆無、那珂市郊外で賃貸需要もなく、賃貸市場が成立していないので収益価格は試算しない。地 縁的選好性を重視する農家集落であるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [156.0] [100.0] 100 6,540  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,560 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の農家集落は居住人口の減少と高齢化で 空き家が増加、取引需要は限定的で需給は弱 含みである。 郊外の農家集落で地縁関係者による取引が中 心で外部需要は限定的、需給ともに少ない。 敷地の利用の現況が変化し、標準地の地積・ 形状と接面道路の状況（角地から中間画地） が変化した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％