令和6年1月15日　提出 那珂 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -12 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市額田南郷字新宿２９番 ②地積 　(㎡) 415   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 北6.5m県道 水道 額田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   530 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区域指定あり 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 額田駅　北東方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道及びその背後に形成された集落地域で、今後も住環境に大きな変化はないものと予測される。宅地需要は少 なく地価は弱含み傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂市の市街化調整区域内の住宅地域及び隣接市町村の同種地域と判定した。需要者は近隣に生活圏を有 する地元居住者で圏域外からの転入者は見られない。地元需要も市街地の値頃感、若年層の流出、少子高齢化から総じ て弱い。近隣での土地の取引は少なく、市街化調整区域内の取引は規模・価格等の個別性から需要の中心価格帯の把握 は困難であるが周辺の地価水準から土地は概ね１２千円／㎡前後と思料する。新築戸建住宅は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は額田地区の集落地域に存し、土地の取引は自用目的の個人が支配的である。比準価格は、同一需給圏内の代替・ 競争関係にある市街化調整区域内の宅地の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。 近隣にアパート等の収益物件は見られず、公法上の規制からも賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元 法は非適用とした。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.0] [100.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県平均と同様な減少傾向、高齢化率は 県平均を上回る。低金利を背景に市内の住宅 地の需要は堅調で地価は回復傾向にある。 県道沿いの市街化調整区域内の集落地域で地 域要因の特段の変動はない。集落的特性から 地元需要が中心となり地価は弱含みで推移し ている。 住宅地として位置・形状・規模等の画地条件 は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％