令和6年1月12日　提出 那珂 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -11 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市鴻巣字油免１３０７番１ ②地積 　(㎡) 841   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 住宅、店舗が混在す る県道沿いの既成住 宅地域 西7.7m県道、南側道 水道、下水 常陸鴻巣 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．７ｍ県道 交通 施設 常陸鴻巣駅南方 300m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主要地方道瓜連馬渡線沿いに位置し、農家住宅を中心に低層店舗も介在する農家住宅地域である。常陸鴻巣駅徒 歩圏内で交通アクセスは良好だが中心市街地から遠く取引需要は限定的、地価は弱含みに推移すると予測する (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂市で市街化調整区域内の農家住宅地の圏域。需要者の中心は那珂市居住の第１次取得者層と営農従事 者及び地縁関係者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。那珂市郊外の農家集落で取引需要は限定的、農地転用に よる供給も若干認められるが、需給ともに少なく取引件数も少ない。地縁関係者間の世帯分離を中心とする取引が多く 、取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は那珂市で市街化調整区域内の住宅地の取引事例を採用した。駅徒歩圏内であるが市街地郊外でアパート等の 収益物件は少なく、親族間の貸家が見られる程度で賃貸需要もなく賃貸市場が成立していないので収益価格は試算しな い。居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引されることが支配的であるので、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外の農家集落は居住人口の減少と高齢化で 空き家が増加、取引需要は限定的で需給は弱 含みである。 県道沿いであるが、那珂市郊外で取引需要は 限定的、地縁性が強く需給は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％