別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
那珂 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那珂 -8 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那珂市菅谷字下宿西４２１０番
 ②地積
　(㎡)		 464  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
も介在する既成住宅
地域		 東8m市道 水道、下水 中菅谷

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 中菅谷駅　南東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗も見られる既成住宅地域で、生活利便性、交通接近性も比較的良好なことから今後も住宅地
域として緩やかに熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那珂市及び隣接市の住宅地域と判定した。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心となるが水
戸方面に通勤通学を要する世帯層も見られる。近隣は幹線道路沿いの既成住宅地域で、生活利便性、交通接近性が比較
的良好なことから地価は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度であれば総額１０００
万円程度、新築戸建住宅は３０００万円前後と把握する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣は幹線道路沿いの住宅地域である。既存店舗、共同住宅も散見されるが、収益目的の新たな土地の取得は見られず
、土地の取引は住宅取得目的の個人が支配的な市場である。収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引においては
実勢価格が指標とされている。収益価格は借手市場で賃料水準が低いことから低位に試算された。よって、代表標準地
との検討を踏まえ現在の市場動向を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那珂 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 79.7]		 [102.0]
100		 33,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は県平均と同様な減少傾向、老齢人口は
増加傾向にある。低金利を背景に市内の住宅
地の地価は回復傾向にある。


駅徒歩圏の幹線道路沿いの住宅地域であり、
接近性、利便性は良好なことから地価は底堅
く推移している。


住宅地として位置・形状・規模等の画地条件
は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那珂 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 那珂０８８
８５（再）
-98		 那珂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 那珂０８８
８５（再）
-99		 那珂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.8m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 水戸０６８
９９
-256		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
北東4m、角地
１低専

(50,100)
d 那珂０６６
０５
-13		 那珂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e 那珂４０６
４
-4		 那珂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北西6m、
準角地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,135  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
31,505 		 100
[  95.0]
33,163 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
33,800 
b (　           ) 
34,801  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
33,144 		 100
[ 100.8]
32,881 
33,500 
c (　           ) 
33,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
32,421 		 100
[  99.5]
32,584 
33,200 
d (　           ) 
32,216  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.2]
38,261 		 100
[ 114.3]
33,474 
34,100 
e (　           ) 
40,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
38,475 		 100
[ 114.3]
33,661 
34,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,700 円／㎡]  



那珂 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,591,832 
865,104 
3,726,728 
3,450,920 
275,808 		 （　0.9730）
268,361 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,367,220 円　　　　（　     11,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那珂 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＬＳ2 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   464 ㎡     15.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫタイプ・各室４０㎡×８戸）駐車場付きを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,270 
203,200 		 2.0  406,400 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
160.00 
100.0 
160.00 
1,270 
203,200 		 2.0  406,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
100.0 
320.00 

406,400 		 812,800 
0 
⑨年額支払賃料        406,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,876,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,876,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       292,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,584,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           812,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,640 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,591,832 円　　　　（　         9,896 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 那珂０５７４８
（賃）
　　　　-3		 1,276  
(   1,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,276 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,270 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 那珂０５７４８
（賃）
　　　　-6		 1,218  
(   1,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,218 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那珂 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 151,800 円  　　　　     50,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 146,304 円  　　　        4,876,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,100 円  　　　　     50,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,600 円  　　　　     50,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,600 円  　　　　     50,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         865,104 円　（　　　　　　         1,864 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,450,920 円  
（　　　　　         7,437 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,591,832 円      
②総費用 865,104 円      
③純収益　①－② 3,726,728 円      
④建物等に帰属する純収益 3,450,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 275,808 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 268,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          578 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,367,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那珂 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那珂市菅谷字下宿西４２１０番
 0500005129025-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
那珂 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那珂 -8 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那珂市菅谷字下宿西４２１０番
 ②地積
　(㎡)		 464  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
も介在する既成住宅
地域		 東8m市道 水道、下水 中菅谷

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
．０ｍ市道		 交通

施設		 中菅谷駅南東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ水郡線東方背後に位置し、一般住宅を中心に低層店舗等も見られる既成住宅地域である。道路事情が優るほ
か駅徒歩圏内で利便性は良好、割安感から宅地需要は堅調で需給は安定的、地価は横ばい傾向で推移。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,160 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那珂市全域の中規模住宅地の圏域。需要者の中心は那珂市の賃貸住宅居住者のほか隣接市からの転入も散
見される。古い既成住宅地であるが、交通利便性が優る立地から選好性が高く宅地需要は堅調、割安感から価格競争力
があり需給は安定的である。土地は３００㎡程度で１０００万円前後、新築戸建物件は２，９００万円程度が取引の中
心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は下菅谷駅～上菅谷駅圏内の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。駅徒歩圏内で共同
住宅も見られるが古い既成住宅地で賃貸需要は低迷、低い賃料水準と建築コスト上昇を反映し収益価格は低位に試算さ
れた。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用し
、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那珂 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 79.7]		 [102.0]
100		 33,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 那珂市は人口微減、土地取引件数は微増傾向
。地価底値感を背景に中心部の需給は堅調、
地価は安定的に推移している。


既成住宅地であるが、駅徒歩圏内で道路事情
が優り利便性は良好、底値感から需給は安定
的。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那珂 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 那珂０６６
０５
-12		 那珂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m区画街路
、中間画地
１中専

(60,200)
b 那珂０６６
０５
-13		 那珂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 那珂４０６
４
-4		 那珂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北西6m、
準角地
１低専

(50,80)
d 那珂０８８
８５（再）
-99		 那珂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.8m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
43,701 		 100
[ 126.1]
34,656 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
35,300 
b (　           ) 
32,216  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.2]
38,261 		 100
[ 116.2]
32,927 
33,600 
c (　           ) 
40,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
38,475 		 100
[ 116.2]
33,111 
33,800 
d (　           ) 
34,801  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
33,144 		 100
[  99.9]
33,177 
33,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,700 円／㎡]  



那珂 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,557,710 
868,017 
3,689,693 
3,471,380 
218,313 		 （　0.9730）
212,419 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,248,380 円　　　　（　      9,160 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那珂 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 162.00 ＬＳ2 324.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   464 ㎡     15.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積５４㎡と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
162.00 
100.0 
162.00 
1,245 
201,690 		 2.0  403,380 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
162.00 
100.0 
162.00 
1,245 
201,690 		 2.0  403,380 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
324.00 
100.0 
324.00 

403,380 		 806,760 
0 
⑨年額支払賃料        403,380 円　×　12ヶ月　＝　       4,840,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,840,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       290,434 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,550,126 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           806,760 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,557,710 円　　　　（　         9,823 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 那珂０５７４８
（賃）
　　　　-4		 1,224  
(   1,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,243 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,247 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 那珂０５７４８
（賃）
　　　　-3		 1,276  
(   1,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,253 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那珂 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 152,700 円  　　　　     50,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 145,217 円  　　　        4,840,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      432,600 円  　　　　     50,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         868,017 円　（　　　　　　         1,871 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,471,380 円  
（　　　　　         7,481 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,557,710 円      
②総費用 868,017 円      
③純収益　①－② 3,689,693 円      
④建物等に帰属する純収益 3,471,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 218,313 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          458 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,248,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,160 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那珂 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那珂市菅谷字下宿西４２１０番
 0500005129025-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考