令和6年1月15日　提出 那珂 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那珂 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士補　小祝　良廣   TEL.

鑑定評価額 4,410,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那珂市菅谷字大木内９６２番１３ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 郊外の農地が残る閑 静な新興住宅地域 北東6m市道 水道、下水 上菅谷 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 上菅谷駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ上菅谷駅東側背後の中規模住宅地域である。街路条件が向上し新築住宅も見られ、地価水準は強含みに推移 している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂市、ひたちなか市西部の中規模住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり、需 要価格の中心は土地面積約１７０～２２０㎡、総額４３０～５６０万円、新築戸建総額は２，２００～２，４００万円 程度である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内の公営住宅やアパート等から の住替えが多い。宅地需給動向は街路条件が向上し需要も堅調に推移しており、地価水準は強含みに推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の中規模分譲住宅地域である。比準価格は那珂市・ひたちなか市の住宅地域の取引事例を採用し、要因比 較も適正に行われ実証的である。標準地の面積がやや小さく経済的合理性にあった賃貸住宅の経営は不可能と判断され るため、収益還元法は適用しなかった。よって、居住性を重視し市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格 との検討も十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那珂 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [101.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 菅谷地区の住宅地域は宅地分譲も見られ宅地 需要は堅調に推移しているが、集落地域は人 口減少が続いておりやや供給過剰の状態にあ る。 街路条件が向上し新築住宅も見られ、地価水 準は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％