鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
常陸大宮 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常陸大宮 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　豊嶋　郁夫

TEL.

鑑定評価額

2,850,000 円

１㎡当たりの価格

26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常陸大宮市南町２９３番８				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	小規模の店舗兼住宅の多い駅前通りの商業地域	南11m県道、背面道	水道、下水	常陸大宮 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

常陸大宮駅　東方

200m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

常陸大宮駅周辺整備計画により基盤整備が進められ、市街地の空洞化の解消とまちのにぎわいの再生が期待され
る。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は常陸大宮市を中心に県央・県北一円の商業地域と判定した。需要者は地元の個人事業主及び中小企業が中
心となる。店主の高齢化、駐車場を備えた路線商業地及び市内外の大型ＳＣとの競合から近隣の商業繁華性は停滞傾向
で空店舗、閉店舗も見られる。近隣での商業地の取引は少なく取引には取引事情の介在、個別性が見られ需要の中心と
なる価格帯の把握は困難であるが概ね２５～３０千円／㎡が価格水準と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は小売店舗等が多い旧来からの商業地域である。土地の取引は自営目的の実需が中心となり、賃貸物件は空店舗、
余剰スペースが賃貸に供される程度で新たな収益目的の土地の取引は見られない。比準価格は同一需給圏内の商業地の
事例を広域的に収集し試算した。収益価格は賃料水準、空室率等の近隣の市場性に留意して試算した。よって、広域的
に検討し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ前年公示価格との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

常陸大宮市の人口減少率、高齢化率は県平均
を大きく上回り住宅地の需要層となる生産年
齢人口の減少が大きい。

店主の高齢化、顧客流失から衰退傾向にある
が常陸大宮駅周辺整備計画の策定により空洞
化の解消とまちのにぎわいの再生が期待され
る。

商業地として位置・形状・規模等の画地条件
は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

常陸大宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	常陸大宮０６６９６ -28	常陸大宮市		更地	（　）	不整形	南西3m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	常陸太田５７４８（再 -69	常陸太田市		建付地	（　）	不整形	北5m市道、南西2.5m、二方路		１住居 (60,200)
c	日立０６８９９ -153	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m国道、南西1.8m、角地		近商 (80,200)
d	ひたちなか０６６０５ -8	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	北西7.6m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	ひたちなか０８６４５ -2	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m県道、北西6m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,200	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	24,118	100 [ 90.5]	26,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	27,200
b	(　 ) 23,224	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	24,143	100 [ 89.1]	27,097		27,600
c	(　 ) 29,746	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	34,995	100 [ 124.7]	28,063		28,600
d	(　 ) 29,700	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,492	100 [ 106.8]	27,614		28,200
e	(　 ) 32,714	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	32,073	100 [ 115.2]	27,841		28,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,900 円／㎡]

常陸大宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,063,675	422,050	1,641,625	1,535,950	105,675	（　0.9498） 100,370	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,007,400 円　　　　（　 18,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常陸大宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	8.0 m x 14.3 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅（１ＬＤＫ３５㎡×２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	1,475	103,250	3.0	309,750
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,250	87,500	1.0	87,500
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		190,750		397,250
								0

⑨年額支払賃料	190,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,289,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,289,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,060,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,575 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,063,675 円　　　　（　 19,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立０５７４８（賃）　　　　-7	1,619 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,542	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,479 円/㎡　月額支払賃料（　 1,475 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０５７４８（賃）　　　　-15	1,457 ( 1,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,457
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常陸大宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,400 円	22,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,450 円	2,289,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,100 円	22,100,000　×　　 55.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 422,050 円　（　　　　　　 3,982 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,535,950 円（　　　　　 14,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,063,675 円
②総費用	422,050 円
③純収益　①－②	1,641,625 円
④建物等に帰属する純収益	1,535,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	105,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	100,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,007,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

常陸大宮 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	常陸大宮市南町２９３番８	0502000269732-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
常陸大宮 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

常陸大宮 5-1

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　関　哲也

TEL.

鑑定評価額

2,850,000 円

１㎡当たりの価格

26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	常陸大宮市南町２９３番８				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	小規模の店舗兼住宅の多い駅前通りの商業地域	南11m県道、背面道	水道、下水	常陸大宮 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

常陸大宮駅周辺整備計画策定

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

常陸大宮駅東方

200m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

常陸大宮駅周辺整備計画が策定され、駅舎や道路などの整備が進行中であり、今後当地域の活性化が期待されて
いる。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県北及び県央地区の商業地域及び商住混在地域。需要者は地元の個人事業主や中小法人が中心である。駅
前通りの既成商業地域で、郊外大型店舗への顧客流出等から商業繁華性は停滞傾向にあり地価は弱含みで推移している
が、駅周辺整備計画により街路等の整備事業が始動している。商業地域内の土地取引は少なく、規模はまちまちであり
、総額面での需要の中心価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内及び周辺市の商業地の取引事例を採用し、地域格差等のやや拡大したものも存するが、妥当な範囲内で
広域的な分析もなし得ており、現在の市場動向を反映し実証的で信頼性は高い。一方、地域内は自用の店舗等が多く、
賃貸市場の成熟の程度は低く収益価格の信頼性は相対的に低い。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を重
視しつつ収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口減少、高齢化率上昇傾向は継続。大
規模商業施設への顧客流出等から既存商業地
域は商況が低迷し地価下落が継続している。

常陸大宮駅周辺整備事業により、当地域のあ
る東口では、駅前広場、道路等の整備が始ま
り、利用状況等今後の動向を注視。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

常陸大宮 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	常陸大宮０６６９６ -28	常陸大宮市		更地	（　）	不整形	南西3m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	常陸太田４０６４ -13	常陸太田市		更地	（　）	不整形	北9.5m国道、中間画地		商業 (80,200)
c	日立０８８８５ -136	日立市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西24m県道、中間画地		商業 (80,400)
d	日立０６４１８ -19	日立市		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,200	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	24,118	100 [ 86.1]	28,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	28,600
b	(　 ) 19,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.0]	27,474	100 [ 99.0]	27,752		28,300
c	(　 ) 39,839	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	44,133	100 [ 155.7]	28,345		28,900
d	(　 ) 27,778	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	36,275	100 [ 132.5]	27,377		27,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,400 円／㎡]

常陸大宮 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,061,492	421,924	1,639,568	1,535,950	103,618	（　0.9498） 98,416	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,968,320 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

常陸大宮 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	8.0 m x 14.3 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅平均専有面積３５㎡程度を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	100.0	70.00	1,544	108,080	3.0	324,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,178	82,460	1.0	82,460
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		190,540		406,700
								0

⑨年額支払賃料	190,540 円　×　12ヶ月　＝　 2,286,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,286,480 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,057,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	406,700 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,061,492 円　　　　（　 19,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	日立賃貸８２０６　　　　-4	1,582 ( 1,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,548 円/㎡　月額支払賃料（　 1,544 円/㎡）　基準階 1 F B
b	日立０５７４８（賃）　　　　-13	1,669 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

常陸大宮 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,400 円	22,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,324 円	2,286,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,100 円	22,100,000　×　　 55.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 421,924 円　（　　　　　　 3,980 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,535,950 円（　　　　　 14,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,061,492 円
②総費用	421,924 円
③純収益　①－②	1,639,568 円
④建物等に帰属する純収益	1,535,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	103,618 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 928 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,968,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

常陸大宮 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	常陸大宮市南町２９３番８	0502000269732-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考