令和6年1月15日　提出 守谷 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守谷 -14 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守谷市本町字宿裏３８番１４ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に共 同住宅が見られる住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 守谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 守谷駅　南東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 守谷駅徒歩圏の低地帯に、民間業者による小規模開発分譲地と県営アパートの混在する住宅地域で、熟成度が高 いため、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内の低層住宅地で、需要者は守谷市内に居住する一次取得者層及び買替層のほか、都内等へ通勤す る県外からの需要も多い。そのため、守谷駅徒歩圏か否かが重視され、徒歩圏については、需要の過熱が見られる。ま た、徒歩圏の供給が少ないため市内全般に地価上昇が続いている。需要の中心となる価格帯としては、土地のみで１， ０００～２，０００万円前後、土地建物総額では３，０００～３，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 守谷駅徒歩圏の低地帯に、小規模開発分譲地と県営アパートの混在する住宅地域だが、画地規模が小さく、収益性の効 率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、信頼 性の高い５事例を採用し、比準作業も妥当に進められていると認められる。よって本件では、代表標準地との検討を踏 まえ、比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [108.5] 100 100 [101.0] 100 [112.5] [104.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守谷市は人口増加が続き、高齢化率も低い。 守谷駅徒歩圏を中心に生活利便性が良好なエ リアは県外需要も強く、過熱感もみられる。 低地帯に、民間業者による小規模開発地と県 営アパートの混在する住宅地域。守谷駅徒歩 圏の希少性から地価上昇が続く。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％