令和6年1月12日　提出 潮来 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潮来 -12 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 4,370,000 円  １㎡当たりの価格 4,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潮来市大生字御鍵免１０１１番３外 ②地積 　(㎡) 902   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、事業所 等が見られる農家住 宅地域 南西10.6m県道、北西側道 水道、下水 延方 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西 1,700 ｍ、南 1,000 ｍ、北   900 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．６ｍ県道 交通 施設 延方駅北西方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の県道沿いに農家住宅や店舗、事業所等が集積する集落地域で、地域要因に特段の変化はなく当面は現状の まま推移すると予測する。過疎化・高齢化もあり、需給関係は弱含みで、地価は微減傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、潮来市や隣接市の郊外の農家集落等の地価水準の低い住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁的関係 を有する住宅用地取得者が大半であり、同一需給圏外からの需要は乏しい。需給関係は停滞気味であり、取引は少ない 。需要の中心価格帯は、集落地域で画地規模が一定していないため把握は難しいが、土地は３００坪程度で概ね５００ 万円前後、新築戸建物件は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は郊外田園地域の市街化調整区域の農家集落に位置しており、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸用不動産 は少なく、賃貸需要も乏しく、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を見送った。よって本件では、代表 標準地との検討を踏まえ、価格判定の指標となる取引事例を広域的に収集して試算した、市場性を反映して実証的な比 準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,900 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [159.4] [100.0] 100 4,860  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,880 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率は県平均を上回る。高台の造 成地をはじめ市街地の需給関係は比較的安定 している一方、旧市街地や集落部では依然、 弱含みである。 郊外集落地域への需要は乏しく、特段の変動 要因は認められない。地価も底値圏と思われ るが、地域の不動産市場は低迷しており、地 価は微減継続中。 角地であるが近隣地域では増価要因とならず 、競争力も普通程度で個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％