令和6年1月12日　提出 潮来 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   潮来 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 3,530,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 潮来市大塚野２丁目２１番１６ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る区画整理済の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 潮来 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 潮来駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一戸建一般住宅を中心とする大規模住宅団地地域で、各画地は土地区画整理によって整然と区画されており、今 後も地域要因の大きな変動はなく、ほぼ現状どおり推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を潮来市を中心として隣接する鹿嶋市・神栖市等における住宅地域一帯と把握。需要者の中心は市内若しく は近隣に居住ないし勤務する３０～４０代前半の一次取得者層が大半で、同一需給圏外からの需要は少ない。近隣地域 は一戸建一般住宅を中心とする大規模住宅団地地域で、各画地は土地区画整理によって整然と区画され、比較的安定し た需要を見込むことが出来る。取引の中心となる価格帯は、土地総額で３～４百万円程度、新築戸建で２千万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 面大地を中心に、地主の節税目的と思われるアパート等の介在も見られる地域であるが、自用目的での取引が支配的で ある。またアパート敷地としては画地規模が小さく、収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方、取 引事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない５事例を採用した。よって 本件では、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潮来 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 92.5] [105.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び老齢化率が県平均を大きく上 回る。取引件数は概ね横這い傾向。建築着工 件数は減少傾向。 一戸建一般住宅を中心とする大規模住宅団地 地域で、各画地は土地区画整理によって整然 と区画されており、地域要因に特段の変化は 見られない。 画地の規模、街路条件等は標準的であり、南 街路であることにより日照が優る。個別的要 因の変動は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％