令和6年1月12日　提出 鹿嶋 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -8 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 7,740 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字中字里前１６９２番１ ②地積 　(㎡) 735   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅や一般住宅 等が見られる農家住 宅地域 西6.5m県道 水道 荒野台 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 荒野台駅　西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの集落地域として熟成、特段の要因変動もないことから、当面は現環境を維持するものと予測する。地 元関係者間の相対取引が中心、市場収縮傾向は顕著であり、地価下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,740 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿嶋市及び隣接市の農家集落地域一帯であり、区域区分の別を問わない。需要者は地元に何らかの地縁を 有する個人等が中心である。県道茨城鹿島線沿いの農家集落地域では地元関係者間の相対取引が中心であり、さらに人 口減少、高齢化率の上昇等を反映して市場収縮傾向は顕著である。不動産市場を形成するに至らないことから、需給の 中心となる価格帯の把握は困難な状況にあるが、地価は弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の集落的色彩が強い地域であり、収益性からの価格接近に馴染まないため、取引事例比較 法一手法のみの適用となったが、採用事例はいずれも適切であり、さらに試算の過程において行った各種補修正はいず れも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮し、市場性 を反映する実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東日本製鉄所（鹿嶋地区）の高炉１基を恒久 休止、残りも廃止し、研究所のみにするとの 情報あり、社宅の取り壊しが目立っている。 県道茨城鹿島線沿いの旧来からの農家集落地 域。需給ともに脆弱であり、不動産市場を形 成するに至らない状況が続いている。 形状（台形）については選好性に大きな影響 は認められない。その他、個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％