令和6年1月12日　提出 鹿嶋 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿嶋 -5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 2,610,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿嶋市大字平井字新押合２０番２１８ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等のほか空地もある 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 鹿島神宮 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   950 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 鹿島神宮駅　東方 5.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東日本大震災時に津波被害にあった鹿島灘に近い低地の戸建住宅地域であり、震災以降、需要は著しく低下し、 回復の兆しは一切見られないことから、当面地価下落傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿嶋市内の東日本大震災で被害の大きかった低地部の住宅地域一帯。需要者の中心は地元有力企業に勤務 する低所得層を中心とした一次取得者等である。鹿嶋市住宅地市場では高台住宅地の需要が旺盛なのに対して、震災被 害の大きかった低地部の需要は回復の兆しが見えず、地価下落が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地が６ ０坪程度で２００万円台半ば程度、新築戸建は概ね１０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は震災被害の大きかった平井地区低地部の住宅地域。画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸経営を想定 することが困難なため、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、採用事例はいずれも適切であり、さらに試算の 過程において行った各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決 定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿嶋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,400 円／㎡ [100.3] 100 100 [101.0] 100 [223.4] [101.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東日本製鉄所（鹿嶋地区）の高炉１基を恒久 休止、残りも廃止し、研究所のみにするとの 情報あり、社宅の取り壊しが目立っている。 鹿島灘に近い低地の戸建住宅地域。津波被害 が発生した東日本大震災以降、需要落ち込み からの回復の兆しは一切見られず、地価下落 が続いている。 道路方位についてやや優れる。その他、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +94.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％