別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
ひたちなか 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ひたちなか 9-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　塚本　修一   TEL.
鑑定評価額 585,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ひたちなか市大字稲田字カチ内１０９６番３４外
 ②地積
　(㎡)		 27,189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

ＲＣ4		 倉庫や工場等からな
る国道沿いの工業地
域		 北西25m国道、四方路 水道、下水 佐和

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西     0 ｍ、南   600 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    27,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 佐和駅西方

2.1km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫・工場等からなる工業地域で熟成感があることから、今後も現在の状況を維持していくものと予測する。首
都圏を中心とした工業地需要の波及が見られ、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,210 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は茨城県内工業地域のほぼ全域であり、特に県央県北地域の工業地域との代替性が強い。需要者は中央資本
の大手企業を中心とするが、一部地元優良企業も見られる。北関東自動車道の全面開通、茨城港の整備等の交通ネット
ワークの充実による流通業務用地を中心とした工業地需要が伸びるなか、供給量が限定的な為、市場では需要が供給を
上回りつつある。なお需要の中心価格帯は画地規模が多様なことから見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は自用目的の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。
収益価格は県内倉庫の賃貸事例を収集し算出したものであるが、建物の構造・規模・設備により個別性が強く算出に困
難がともない、かつ土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格
を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,600 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.6]		 [103.0]
100		 21,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 設備投資・個人消費は緩やかな増加傾向、雇
用・所得環境は緩やかに改善しつつ、公共投
資は横ばい、住宅投資は弱い動きが続いてい
る。

倉庫・工場集積の程度は高く、国道６号に接
面し系統連続性も良好であり、工業地として
安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ひたちなか 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 那珂０５７
４８
-2		 那珂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
工専

(60,200)
b 高萩０５８
５１
-45		 高萩市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西11.8m国
道、中間画地
（都） 工業

(60,200)
c １２３０７
０８２２６
-28420		 那珂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西19.5m市
道、中間画地
工専

(60,200)
d 土浦（Ｒ６
公示）
-23		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e 土浦（Ｒ６
公示）再
-4		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m市道、
北西6m、
北東4m、
南東4m、
四方路
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,061  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
18,785 		 100
[  87.2]
21,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
22,200 
b (　      9,028) 
15,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,047 		 100
[  70.5]
21,343 
22,000 
c (　           ) 
16,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
16,033 		 100
[  78.4]
20,450 
21,100 
d (　           ) 
21,904  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
23,971 		 100
[ 113.8]
21,064 
21,700 
e (　           ) 
28,720  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
30,275 		 100
[ 143.7]
21,068 
21,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,500 円／㎡]  



ひたちなか 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

228,742,128 
49,602,400 
179,139,728 
171,720,000 
7,419,728 		 （　0.9742）
7,228,299 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    141,731,353 円　　　　（　      5,210 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
ひたちなか 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 5,000.00 Ｓ4 20,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   27,189 ㎡    140.0 m x  194.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建倉庫の一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
5,000.00 
100.0 
5,000.00 
951 
4,755,000 		 2.0  9,510,000 
1.0  4,755,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
20,000.00 
100.0 
20,000.00 

19,020,000 		 38,040,000 
19,020,000 
⑨年額支払賃料     19,020,000 円　×　12ヶ月　＝　     228,240,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  20,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       228,240,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,129,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 219,110,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        38,040,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         365,184 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       19,020,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       9,266,544 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     228,742,128 円　　　　（　         8,413 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０５０８５
（賃）
　　　　-14		 1,120  
(   1,087) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,014 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      993 円/㎡

　月額支払賃料
（　      951 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦０５０８５
（賃）
　　　　-1		 1,077  
(   1,076) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[129.0]		 100
[100.0]
917 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
ひたちなか 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,950,000 円  　　　　  2,650,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,847,200 円  　　　      228,240,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,727,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,777,500 円  　　　　  2,650,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,650,000 円  　　　　  2,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,650,000 円  　　　　  2,650,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      49,602,400 円　（　　　　　　         1,824 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,650,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　  20,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 60 ％　＋　0.0658 ×  20 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 171,720,000 円  
（　　　　　         6,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 228,742,128 円      
②総費用 49,602,400 円      
③純収益　①－② 179,139,728 円      
④建物等に帰属する純収益 171,720,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,419,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,228,299 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          266 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    141,731,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,210 円／㎡）
４　不動産ＩＤ ひたちなか 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１０９６番３４
 0507000065308-0000
2 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１０９６番８２
 0507000065346-0000
3 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１３９番８
 0507000065667-0000
4 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１３９番９
 0507000065668-0000
5 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１４２番１
 0507000065682-0000
6 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１７３番１
 0507000065991-0000
7 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１７３番５
 0507000065994-0000
8 　ひたちなか市大字稲田字今鹿島１１７６番１
 0507000065999-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
ひたちなか 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ひたちなか 9-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.
鑑定評価額 587,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 16,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ひたちなか市大字稲田字カチ内１０９６番３４外
 ②地積
　(㎡)		 27,189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

ＲＣ4		 倉庫や工場等からな
る国道沿いの工業地
域		 北西25m国道、四方路 水道、下水 佐和

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西     0 ｍ、南   600 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    27,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 佐和駅西方

2.1km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大手電機メーカーの基幹工場が所在する工業団地の国道沿いの流通業務・製造工場用地で当面は現状のまま推移
すると予測され、今後の地価は強含み傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,650 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ひたちなか市及び周辺市町村内の工業地域を中心に茨城県内の工業地域に及ぶ。典型的な需要者として
は、製造業又は物流業を中心とした大手資本又は地元の有力事業法人が想定される。新型コロナ以降の国際情勢の変化
等で工業地需要は高まっており、市内沿岸部では大手資源メーカーが工場を建設中のほか、県が国有地を新たな工業団
地に造成中。企業側のニーズや実際の画地規模は様々であり総額面での中心的価格帯は一律に特定し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏において賃貸向けの物流倉庫・工場等は少なく、自用の倉庫・工場等が中心である。収益価格は建物の構造
、規模、設備等に個別性が強く適正な賃料及び経費の把握が困難である。物流業又は製造業等を営む事業法人による自
己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であり、相対的信頼性に劣る収益価格は参考にとどめ、現実の
市場で発生した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　水戸 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,600 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.6]		 [103.0]
100		 21,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料コスト高の懸念要因はあるものの、サ
プライチェーンの強靱化、デジタル化、脱炭
素化、人手不足対応等への設備投資が増加し
ている。

大手電機メーカーの基幹工場が所在する工業
団地で市内の工業団地の完売から数年経過し
企業の生産拠点の国内回帰傾向で工場用地は
不足気味の傾向。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ひたちなか 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 水戸０６４
１８
-43		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東13m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b 那珂０６６
０５
-8		 那珂市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西19.5m市
道、中間画地
工専

(60,200)
c 日立０６４
１８
-9		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m国道、
中間画地
工業

(60,200)
d ひたちな８
１４２（再
-1		 ひたちなか市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西27m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,811  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,811 		 100
[ 104.4]
21,850 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
22,500 
b (　           ) 
16,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
16,033 		 100
[  78.4]
20,450 
21,100 
c (　           ) 
13,866  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
17,333 		 100
[  86.0]
20,155 
20,800 
d (　           ) 
32,311  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
33,310 		 100
[ 156.8]
21,244 
21,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,600 円／㎡]  



ひたちなか 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

232,831,104 
50,607,800 
182,223,304 
175,608,000 
6,615,304 		 （　0.9742）
6,444,629 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    126,365,275 円　　　　（　      4,650 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
ひたちなか 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 5,000.00 Ｓ4 20,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   27,189 ㎡    140.0 m x  194.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建倉庫の一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
5,000.00 
100.0 
5,000.00 
968 
4,840,000 		 2.0  9,680,000 
1.0  4,840,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
20,000.00 
100.0 
20,000.00 

19,360,000 		 38,720,000 
19,360,000 
⑨年額支払賃料     19,360,000 円　×　12ヶ月　＝　     232,320,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  20,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されるため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       232,320,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,292,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 223,027,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        38,720,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         371,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       19,360,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       9,432,192 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     232,831,104 円　　　　（　         8,563 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 水戸０５０８５
（賃）
　　　　-14		 1,120  
(   1,087) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,007 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,011 円/㎡

　月額支払賃料
（　      968 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 桜川０８１４２
（賃）
　　　　-1		 738  
(     738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
1,023 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
ひたちなか 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,130,000 円  　　　　  2,710,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,969,600 円  　　　      232,320,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,749,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   25,338,500 円  　　　　  2,710,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,710,000 円  　　　　  2,710,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,710,000 円  　　　　  2,710,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      50,607,800 円　（　　　　　　         1,861 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,710,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　  20,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 60 ％　＋　0.0658 ×  20 ％　＋ 0.0970 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 175,608,000 円  
（　　　　　         6,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 232,831,104 円      
②総費用 50,607,800 円      
③純収益　①－② 182,223,304 円      
④建物等に帰属する純収益 175,608,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,615,304 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,444,629 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          237 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,365,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,650 円／㎡）
４　不動産ＩＤ ひたちなか 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１０９６番３４
 0507000065308-0000
2 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１０９６番８２
 0507000065346-0000
3 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１３９番８
 0507000065667-0000
4 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１３９番９
 0507000065668-0000
5 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１４２番１
 0507000065682-0000
6 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１７３番１
 0507000065991-0000
7 　ひたちなか市大字稲田字カチ内１１７３番５
 0507000065994-0000
8 　ひたちなか市大字稲田字今鹿島１１７６番１
 0507000065999-0000
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備考