鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
ひたちなか -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか -29

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

TEL.

鑑定評価額

9,140,000 円

１㎡当たりの価格

36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市大字市毛字上坪１２２０番１２				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東6m市道	水道、下水	勝田 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 250 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

勝田駅西方

2.7km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ひたちなか市の南西端、国道６号線の西側台地上に形成された住宅地域である。水戸市などへの連絡性に恵まれ
、街区も整然としているため、住宅地需要が回復、地価も上昇傾向に転じた。今後も同様の推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主にひたちなか市の南西部から西部に位置する住宅地域である。需要者は、市内のアパートや社宅等の
居住者、或いは市内の企業の勤務者で２０～３０代の一次取得者が中心となっている。国道６号線への出入りの便に優
れるため、分譲住宅地の開発なども見受けられるようになり、住宅地需要も堅調に推移している。価格帯は２５０㎡程
度の土地で８００～１，０００万円、新築の戸建物件で２，３００～２，７００万円程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、ＪＲ常磐線の西側に位置する住宅地域の中から５つの取引事例を選択して試算した価格である。地価水準
が近似して要因比較が容易な事例から導いた試算価格であるため、その妥当性は充分に認められる。一方の収益価格は
、アパートなども散見される地域であるが、適切な賃料水準が形成されているとは言い難く、特に建物建築費の高騰な
どが影響して低水準の試算値となった。従って、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,100 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[137.6]

[104.0]
100

36,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横這いで推移。勝田地区の区画整
理地区等は需要が堅調であり、地価上昇も見
られるが、湊地区や郊外住宅地域では横這い
、又はやや下落。

国道６号線への連絡性に優れ、また台地上に
位置した区画整然とした地域であるため、需
要は堅調に推移、分譲地なども見受けられる
ようになった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０３４３３ -61003	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	ひたちなか０８１４２ -719	ひたちなか市		更地	（　）	袋地等	南西3.1m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	ひたちなか０５８５１ -144	ひたちなか市		更地	（　）	不整形	南東6.2m道路、中間画地		１中専居住誘導区域 (60,200)
d	ひたちな０４９１１再 -23707	ひたちなか市		更地	（　）	正方形	南東6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
e	ひたちなか５７４８再 -45	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,181	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,213	100 [ 93.8]	34,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	35,700
b	(　 ) 29,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	34,300	100 [ 97.9]	35,036		36,400
c	(　 ) 33,947	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 88.9]	38,300	100 [ 108.1]	35,430		36,800
d	(　 ) 45,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	43,687	100 [ 122.8]	35,576		37,000
e	(　 ) 32,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,541	100 [ 94.0]	34,618		36,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,400 円／㎡]

ひたちなか -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の住宅地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,522,469	532,521	1,989,948	1,786,840	203,108	（　0.9730） 197,624	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,952,480 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	14.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４２．５㎡程度、２ＤＫの２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	1,281	108,885	1.0	108,885
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,320	112,200	1.0	112,200
							0.0	0
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		221,085		221,085
								0

⑨年額支払賃料	221,085 円　×　12ヶ月　＝　 2,653,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,653,020 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 132,651 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,520,369 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	221,085 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,522,469 円　　　　（　 10,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか５０８５賃　　　　-10	1,112 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,282 円/㎡　月額支払賃料（　 1,281 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか５８５１賃　　　　-5	1,191 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,279
c	ひたちなか６６０５賃　　　　-2	1,293 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,306

ひたちなか -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,121 円	2,653,020　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 532,521 円　（　　　　　　 2,122 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,786,840 円（　　　　　 7,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,522,469 円
②総費用	532,521 円
③純収益　①－②	1,989,948 円
④建物等に帰属する純収益	1,786,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,624 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,952,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

ひたちなか -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	ひたちなか市大字市毛字上坪１２２０番１２	0507000062508-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
ひたちなか -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか -29

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　安　智範

TEL.

鑑定評価額

9,160,000 円

１㎡当たりの価格

36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年1月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市大字市毛字上坪１２２０番１２				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東6m市道	水道、下水	勝田 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 250 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

勝田駅西方

2.7km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路背後の住宅地域であり、生活利便施設アクセスにも優れ、今後も地価は強含みで推移するものと予測さ
れる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はひたちなか市の住宅地域であり、特に旧勝田地区内の住宅地との代替性が強い。需要者の中心はひたちな
か市内に居住又は近隣市町村に通勤する３０～４０歳代の一次取得者層である。国道６号線への接近性に優れ、水戸市
中心市街地への通勤に便利な立地であることから、近年住宅地需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。需要の中
心価格帯は、土地のみで１，０００万円程度、土地建物総額は２，５００万円～３，０００万円となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の取引が大半を占める地域で、類似地域において多数の信頼性のある事例が収集できた。生活利便性・交
通利便性が高いため共同住宅等も散見されるが、地主が有効活用のために自己所有地に建てたものが殆どで、土地価格
に見合う賃料が収受できていないため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考
に留め、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,100 円／㎡

[100.6]
100

100
[102.0]

100
[138.6]

[104.0]
100

36,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧勝田地区の人口は横ばい、土地取引件数は
やや減少、住宅着工件数は横ばい傾向である
。資材価格の高騰による住宅市場への影響が
懸念される。

交通アクセス、水戸市への通勤の利便性が高
く、引き続き宅地需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０８２０６ -101	ひたちなか市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	ひたちなか０５０８５ -631	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	ひたちなか０８１４２ -718	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	ひたちなか０８１４２ -716	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	40,021	100 [ 119.8]	33,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	34,700
b	(　 ) 33,059	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,895	100 [ 90.2]	36,469		37,900
c	(　 ) 19,774	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 101.0]	30,120	100 [ 85.3]	35,311		36,700
d	(　 ) 28,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	27,026	100 [ 76.4]	35,374		36,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,500 円／㎡]

ひたちなか -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,480,368	459,488	2,020,880	1,834,580	186,300	（　0.9730） 181,270	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,625,400 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	14.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ）が最有効使用と判断。平均専有面積４２．５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	85.00	100.0	85.00	1,240	105,400	1.0	105,400
							1.0	105,400
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		210,800		210,800
								210,800

⑨年額支払賃料	210,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,529,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,529,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 151,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,377,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,562 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,480,368 円　　　　（　 9,882 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか６６０５賃　　　　-2	1,293 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,307	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,293 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか６６０５賃　　　　-3	1,178 ( 1,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,700 円	26,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	75,888 円	2,529,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,488 円　（　　　　　　 1,831 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,834,580 円（　　　　　 7,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,480,368 円
②総費用	459,488 円
③純収益　①－②	2,020,880 円
④建物等に帰属する純収益	1,834,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	186,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	181,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 722 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,625,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

ひたちなか -29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	ひたちなか市大字市毛字上坪１２２０番１２	0507000062508-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考