鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
ひたちなか -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか -25

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　高田　文明

TEL.

鑑定評価額

4,030,000 円

１㎡当たりの価格

19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市八幡町７１２９番５外｢八幡町７－６｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の多い店舗が混在する住宅地域	南西6m市道	水道、下水	那珂湊 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

那珂湊駅北東方

450m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

那珂湊地区の中心市街地の一角、一般住宅のほか店舗や事業所等も建て込む既存の住宅地域である。低地地帯に
位置して住宅地需要は冷え込んでおり、今後も地価は僅かながら下落傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,020 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ひたちなか市の旧那珂湊地区、主にひたちなか海浜鉄道湊線の各駅の圏域に属する既存の住宅地域であ
る。需要者は那珂湊地区に地縁を有する一次取得者が主であり、他市町村からの転入者はほぼ皆無である。既成市街地
の土地需要は一部の区画整理地区などに吸収され、ここ数年は大きく減退している。価格帯に関しては、２００㎡前後
の土地で４００万円～５００万円、新築戸建物件で１，８００～２，０００万円程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、那珂湊地区の既存の住宅地域に存する５つの取引事例を採用して算定した価格である。信頼性の高い事例
資料から導いた価格であり、市場性を反映した適切な試算価格と解される。一方の収益価格は、賃貸市場が熟成してい
ないことから収益計算には馴染まず、極めて低額の試算値となった。従って、実際の取引価格が指標となっていること
を鑑み、比準価格を重視して、また代表標準地との価格均衡にも配慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大洗 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,700 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[101.0]

100
[147.0]

[104.0]
100

19,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はほぼ横這いで推移。勝田地区の区画整
理地区等は需要が堅調であり、地価上昇も見
られるが、湊地区や郊外住宅地域では横這い
、又はやや下落。

那珂湊地区の中心街に接近して、利便性は優
れるが、低地地帯にあって人口減少が続き、
住宅地需要は冷え込んでいる。未だ下落傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０５８５１ -146	ひたちなか市		更地	（　）	不整形	北西3.5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,240)
b	ひたちなか０６６０５ -7	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、南東16m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
c	ひたちなか０５８５１ -160	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ正方形	西6.7m市道、無道路地		１低専居住誘導区域 (40,80)
d	ひたちなか０５８５１ -154	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１中専居住誘導区域 (60,200)
e	ひたちなか０６６０５ -4	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	北東6m区画街路、中間画地		１低専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,465	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	18,102	100 [ 97.9]	18,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	19,200
b	(　 ) 17,370	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	18,502	100 [ 100.0]	18,502		19,200
c	(　 ) 14,368	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	23,875	100 [ 126.1]	18,933		19,700
d	(　 ) 13,636	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	16,826	100 [ 92.1]	18,269		19,000
e	(　 ) 22,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	22,381	100 [ 119.3]	18,760		19,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,300 円／㎡]

ひたちなか -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の住宅地域に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,345,944	515,917	1,830,027	1,786,840	43,187	（　0.9730） 42,021	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	840,420 円　　　　（　 4,020 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４２．５㎡程度、１ＤＫの２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	1,231	104,635	1.0	104,635
							0.0	0
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,240	105,400	1.0	105,400
							0.0	0
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		210,035		210,035
								0

⑨年額支払賃料	210,035 円　×　12ヶ月　＝　 2,520,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,520,420 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,429 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,343,991 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,035 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,953 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,345,944 円　　　　（　 11,225 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか５０８５賃　　　　-2	1,335 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,232 円/㎡　月額支払賃料（　 1,231 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか５０８５賃　　　　-4	1,289 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,264
c	ひたちなか５８５１賃　　　　-1	1,294 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,225

ひたちなか -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,000 円	26,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,817 円	2,520,420　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 222,700 円	26,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,200 円	26,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 515,917 円　（　　　　　　 2,469 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,200,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,786,840 円（　　　　　 8,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,345,944 円
②総費用	515,917 円
③純収益　①－②	1,830,027 円
④建物等に帰属する純収益	1,786,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	42,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 840,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,020 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

ひたちなか -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	ひたちなか市八幡町７１２９番５	0507000156822-0000
2	ひたちなか市八幡町７１２９番６	0507000156823-0000
3	ひたちなか市八幡町７１３０番５	0507000156828-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
ひたちなか -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか -25

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　安　智範

TEL.

鑑定評価額

4,030,000 円

１㎡当たりの価格

19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年1月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市八幡町７１２９番５外｢八幡町７－６｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の多い店舗が混在する住宅地域	南西6m市道	水道、下水	那珂湊 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

那珂湊駅北東方

450m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの店舗等も混在する住宅地域で、当面現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,430 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はひたちなか市及び大洗町の市街化区域内の住宅地域であり、特に那珂湊地区の住宅地との代替性が強い。
需要者の中心は那珂湊地区に地縁を有するもしくは通勤する３０～４０歳代の一次取得者層である。那珂湊駅へのアク
セスは近いものの既存の住宅地域に対する需要は低迷し、地価下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は、土地価格
は５００万円程度、土地建物総額で２，０００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は自己使用目的の信頼性のある取引事例を収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。
周辺には店舗・アパート等も一部見られ、賃貸需要もあるが、収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格
は参考に留め、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大洗 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,700 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[101.0]

100
[148.0]

[104.0]
100

19,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

那珂湊地区の人口は引き続き減少傾向で、高
齢化率も高く推移している。区画整理地区の
住宅地においては、市外からの需要も見られ
る。

既存の住宅地域に対する需要は少なく、空地
も見られ、地価は下落傾向が続くと予測され
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大洗０６６９６ -3	東茨城郡大洗町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m町道、中間画地		２低専 (60,150)
b	大洗０６６９６ -2	東茨城郡大洗町		建付地	（　）	不整形	西6m町道、東6m、南6m、三方路		１中専 (70,200)
c	ひたちなか０８６４５ -3	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	大洗０６６９６ -6	東茨城郡大洗町		建付地	（　）	ほぼ整形	東7m町道、西4m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	26,942	100 [ 140.5]	19,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	19,900
b	(　 ) 23,224	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.7]	23,365	100 [ 122.9]	19,011		19,800
c	(　 ) 23,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	22,477	100 [ 121.8]	18,454		19,200
d	(　 ) 16,314	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	16,927	100 [ 94.9]	17,837		18,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,300 円／㎡]

ひたちなか -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,314,343	442,908	1,871,435	1,834,580	36,855	（　0.9730） 35,860	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	717,200 円　　　　（　 3,430 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ）が最有効使用と判断。平均専有面積４２．５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	85.00	100.0	85.00	1,157	98,345	1.0	98,345
							1.0	98,345
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		196,690		196,690
								196,690

⑨年額支払賃料	196,690 円　×　12ヶ月　＝　 2,360,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,360,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 141,617 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,218,663 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	196,690 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,690 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,831 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,314,343 円　　　　（　 11,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか５８５１賃　　　　-1	1,294 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,207 円/㎡　月額支払賃料（　 1,157 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか５８５１賃　　　　-4	1,057 ( 1,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,186
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,700 円	26,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	70,808 円	2,360,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,908 円　（　　　　　　 2,119 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,834,580 円（　　　　　 8,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,314,343 円
②総費用	442,908 円
③純収益　①－②	1,871,435 円
④建物等に帰属する純収益	1,834,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,855 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,860 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 717,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,430 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

ひたちなか -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	ひたちなか市八幡町７１２９番５	0507000156822-0000
2	ひたちなか市八幡町７１２９番６	0507000156823-0000
3	ひたちなか市八幡町７１３０番５	0507000156828-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考