令和6年1月12日　提出 ひたちなか -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -23 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　澤田　慶一郎   TEL.

鑑定評価額 2,390,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市湊泉町５３１０番２ ｢湊泉町３－３３｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中心商店街に近接し た店舗も介在する住 宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 那珂湊 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 那珂湊駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ひたちなか市のうち、旧那珂湊地区の市街化区域内の住宅地域一円を同一需給圏と判定した。典型的な需要者は２０～ ３０歳代の一次取得者層で、市内に職場関連などの生活圏を有するアパートや社宅等の居住者である。在来の住宅地域 では地縁や血縁等を有する者に需要者が限定される傾向にある。東日本大震災以降海岸に近く標高が低い地域の土地需 要は低迷している。土地総額は２００～４００万円程度、新築戸建住宅総額は２，０００万円前後を指標としている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等賃貸用不動産の建設を想定するには対象標準地の画地規模が過小であるため収益還元法は非適用とした。本 件では、取引事例比較法のみの適用となったが、類似性が高い取引事例価格を重視して比準価格は試算されており、信 頼性は高い。以上から代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [143.2] [104.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧勝田地区の市街化区域内住宅地域では地価 は横ばい又は上昇傾向。旧那珂湊地区では、 市街地は下落継続だが、高台の住宅地域等に 需要が見られる。 既存の住宅地域のため、需要者は地元出身者 などに概ね限られる。また海に近い住宅地域 の需要回復は遅れている。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％