鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
ひたちなか -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか -21

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　豊嶋　郁夫

TEL.

鑑定評価額

3,090,000 円

１㎡当たりの価格

16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅を主とし小規模工場も見られる住宅地域	南東8.5m県道	水道	平磯 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
．５ｍ県道

交通

施設

平磯駅　北東方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

津波浸水予想範囲の既成住宅地域で、外部からの需要は少なく地元需要が中心となることから地価は下落傾向に
ある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,280 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那珂湊地区の住宅地域を中心にひたちなか市全域及び大洗町の住宅地域と判定した。需要者は平磯地区の
地縁者が主で圏外からの需要者は少ない。地元需要も平磯小学校の閉校により高台地区に需要が集中し、少子高齢化か
ら空き家も見られ総じて需要は弱く、地価は依然、下落傾向にある。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で総額
３００万円～４００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円程度と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣は水産加工場等も見られる平磯地区の既成住宅地域である。比準価格は価格水準同位の代替性のある取引事例を採
用して試算した。収益価格は小規模画地で賃貸需要が弱い地域であるため低位に試算された。収益よりも地縁的選好性
、利便性が求められる住宅地域にあり取引事例から求めた比準価格は市場性を反映して実証的である。よって、比準価
格を重視し、収益価格は参考にとどめ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大洗 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,700 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[101.0]

100
[170.2]

[104.0]
100

16,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は横這い、高齢化率は県平均を下回り、
低金利を背景に住宅地需要は堅調で市内の住
宅地は上昇傾向、商業地・工業地の地価は回
復傾向にある。

平磯地区の既成住宅地域で、津波懸念から近
隣の住宅地の宅地需要は低迷し、地価は下落
傾向にある。

住宅地として位置・形状・規模等の画地条件
は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０６６０５ -7	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、南東16m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)
b	ひたちなか０８１４２ -725	ひたちなか市		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、北6m、二方路		２低専 (60,150)
c	ひたちなか０５８５１ -154	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１中専居住誘導区域 (60,200)
d	ひたちなか０８６４５ -10	ひたちなか市		建付地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	大洗０６６９６ -5	東茨城郡大洗町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東2m町道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,370	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	18,502	100 [ 113.1]	16,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	17,000
b	(　 ) 13,277	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 59.5]	22,314	100 [ 136.5]	16,347		17,000
c	(　 ) 13,636	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	16,826	100 [ 104.8]	16,055		16,700
d	(　 9,465) 17,068	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	16,899	100 [ 106.0]	15,942		16,600
e	(　 ) 14,710	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	14,477	100 [ 92.8]	15,600		16,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

ひたちなか -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,904,522	365,932	1,538,590	1,507,220	31,370	（　0.9730） 30,523	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	610,460 円　　　　（　 3,280 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	9.5 m x 20.5 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫタイプ・各室３５㎡×４戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,200	84,000	1.0	84,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,210	84,700	1.0	84,700
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		168,700		168,700
								0

⑨年額支払賃料	168,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,024,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,024,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,902,936 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	168,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,904,522 円　　　　（　 10,239 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか５０８５賃　　　　-2	1,335 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,201 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか５８５１賃　　　　-5	1,191 ( 1,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,300 円	22,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	60,732 円	2,024,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 365,932 円　（　　　　　　 1,967 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,507,220 円（　　　　　 8,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,904,522 円
②総費用	365,932 円
③純収益　①－②	1,538,590 円
④建物等に帰属する純収益	1,507,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 610,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,280 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

ひたちなか -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１	0507000179802-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
ひたちなか -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか -21

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　安　智範

TEL.

鑑定評価額

3,090,000 円

１㎡当たりの価格

16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和6年1月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅を主とし小規模工場も見られる住宅地域	南東8.5m県道	水道	平磯 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８．５
ｍ県道

交通

施設

平磯駅北東方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

海岸に近く低地に位置する住宅地域で、地縁を有する者からの需要にほぼ限定され需給動向は低迷している。地
価下落傾向は今後も継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,850 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はひたちなか市及び大洗町の市街化区域内の住宅地域であり、特に那珂湊地区の住宅地との代替性が強い。
主な需要者としては当該地域に地縁を有する賃貸住宅からの住替えを検討する一次取得者であるが、土地取得の動きは
鈍い。生活利便施設のアクセス向上もなく、住環境の改善が見込まれない。需要の中心価格帯は、土地総額３００万円
～４００万円程度、土地建物総額で２，０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅を中心に小規模工場等も立地する混在住宅地域である。既存の住宅地域であり、一部共同住宅も見られるが、
自用の住宅の取引が中心であり、収益不動産が投資目的で取引されることは少ない。比準価格は、那珂湊地区もしくは
大洗町の事例を収集しており実証的で規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準
地との検討をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大洗 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,700 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[101.0]

100
[171.2]

[104.0]
100

16,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

那珂湊地区の人口は引き続き減少傾向で、高
齢化率も高く推移している。区画整理地区の
住宅地においては、市外からの需要も見られ
る。

海岸に近く、旧来からの住宅地域の宅地需要
は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大洗０６６９６ -3	東茨城郡大洗町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m町道、中間画地		２低専 (60,150)
b	ひたちなか０８６４５ -3	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	ひたちなか０６６０５ -4	ひたちなか市		更地	（　）	長方形	北東6m区画街路、中間画地		１低専 (60,150)
d	大洗０６６９６ -6	東茨城郡大洗町		建付地	（　）	ほぼ整形	東7m町道、西4m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,211	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	26,942	100 [ 163.3]	16,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	17,200
b	(　 ) 23,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	22,477	100 [ 142.1]	15,818		16,500
c	(　 ) 22,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	22,381	100 [ 140.2]	15,964		16,600
d	(　 ) 16,314	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	16,927	100 [ 110.1]	15,374		16,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +46.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

ひたちなか -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,897,693	363,261	1,534,432	1,507,220	27,212	（　0.9730） 26,477	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	529,540 円　　　　（　 2,850 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	186 ㎡	9.5 m x 20.5 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＤＫタイプ）が最有効使用と判断。平均専有面積３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	70.00	100.0	70.00	1,152	80,640	1.0	80,640
							1.0	80,640
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		161,280		161,280
								161,280

⑨年額支払賃料	161,280 円　×　12ヶ月　＝　 1,935,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,935,360 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 116,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,819,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	161,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,516 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 161,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 76,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,897,693 円　　　　（　 10,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか５０８５賃　　　　-3	1,203 ( 1,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,202 円/㎡　月額支払賃料（　 1,152 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか５０８５賃　　　　-4	1,289 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,186
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,300 円	22,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	58,061 円	1,935,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 363,261 円　（　　　　　　 1,953 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,507,220 円（　　　　　 8,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,897,693 円
②総費用	363,261 円
③純収益　①－②	1,534,432 円
④建物等に帰属する純収益	1,507,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,212 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,850 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

ひたちなか -21　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	ひたちなか市平磯町字宮下１７９０番１	0507000179802-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考