令和6年1月12日　提出 ひたちなか -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ひたちなか -19 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ひたちなか市牛久保２丁目１２７１番 ｢牛久保２－１７－３｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のあ る区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 殿山 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 殿山駅南方 250m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 那珂湊地区中心街の北方台地上、殿山駅を中心とし住宅地域である。区画整然とした街区に小規模住宅等が建ち 並び、空地も介在している。需要は冷え込んでいるが、底値感から地価はほぼ横這いで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧那珂湊地区の既存の住宅地域である。主な需要者は旧那珂湊地区の賃貸住宅などに居住する一次取得 者であり、旧勝田地区や他市町からの転入者はほぼ皆無である。最近は中心街の低地地帯から高台の住宅地域に需要が 移行したが、相変わらず湊地区の人口減少は続いており、住宅地需要は低迷している。なお、価格帯の中心は、土地が １５０～２００㎡で３００～５００万円程度、新築戸建物件が１，４００～１，７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、那珂湊地区の住宅地域や隣接の大洗町の住宅地域から信頼性の高い５つの取引事例を採用して試算した価 格である。取引時点の古い事例も含まれるが、その修正率や格差率などは適切な数値と解され、市場性を反映した地価 水準を示しているものと解される。一方の収益価格は、標準地自体がその画地規模から経済合理性に合致する賃貸経営 を期待できないため、収益計算を行えない。比準価格を重視し、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [142.0] [104.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横這いで推移。勝田地区の区画整 理地区等は需要が堅調であり、地価上昇も見 られるが、湊地区や郊外住宅地域では横這い 、又はやや下落。 那珂湊地区の高台に位置して一時期需要の回 復も見られたが、住環境の劣る地域であるた め、現在は需要も沈静化した。地価は、底値 感かほぼ横這い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％