鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
ひたちなか -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか -14

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　後藤　伸一

TEL.

鑑定評価額

12,500,000 円

１㎡当たりの価格

32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市大字稲田字円明３９番４				②地積　(㎡)	387 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ1	周辺に畑、空地等が目立つ住宅地域	北東3.6m市道	水道	佐和 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　３．６
ｍ市道

交通

施設

佐和駅　北西方

1.1km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

佐和駅自由通路が供用開始された。利便性及び居住環境が比較的良好で、街路条件が劣るが割安感があり地価水
準は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ常磐線佐和駅を最寄り駅とする住宅地域と判定した。佐和駅自由通路が供用開始され利便性が向上
した。周辺の区画整然とした住宅地域の需要は堅調で高水準で取引される一方、近隣地域は街路条件が劣るが割安感が
あり需給動向が堅調。主たる需要者は市内及び市外の一次取得者層である。需要の中心となる価格帯は、３８０㎡程度
で１，２００万円程度、新築の戸建で２、７００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅を中心にアパート等も見られる地域である。当該地域が利便施設も多くアパート需要は認められる。一方、自
用の住宅は居住環境を重視する傾向にあり、当該地域の取引は概ね自用の取引が多く取引事例を多数収集した。賃貸市
場は相対的に需要が少なく、収益価格を求める資料収集が困難で信頼性は相対的に劣る。よって、比準価格を重視し、
収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,600 円／㎡

[101.5]
100

100
[105.0]

100
[119.6]

[101.0]
100

32,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐和駅自由通路が供用開始され利便性が向上
した。地価水準は高止まり傾向にある。

街路条件が劣るが、小学校及びスーパー等施
設への接近性が良好で、値ごろ感があり、需
給動向は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０３４３３ -61003	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	ひたちなか０５８５１ -148	ひたちなか市		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、北東5m、角地		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	ひたちなか０５０８５ -640	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	ひたちなか０６６０５ -9	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南3.2m、角地		準工 (60,200)
e	ひたちなか０３４３３ -61009	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、南西4m、北西6m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,181	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,213	100 [ 100.9]	31,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,200
b	(　 ) 28,554	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	32,596	100 [ 102.6]	31,770		32,100
c	(　 ) 26,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	25,183	100 [ 78.8]	31,958		32,300
d	(　 ) 21,039	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	22,758	100 [ 71.5]	31,829		32,100
e	(　 ) 39,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	36,702	100 [ 113.5]	32,337		32,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,300 円／㎡]

ひたちなか -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,377,596	637,164	2,740,432	2,523,400	217,032	（　0.9730） 211,172	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,223,440 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	387 ㎡	16.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階共同住宅ファミリータイプ４０㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,260	151,200	1.0	151,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		302,400		302,400
								0

⑨年額支払賃料	302,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,628,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,628,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 254,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,374,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	302,400 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,812 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,377,596 円　　　　（　 8,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか５８５１賃　　　　-7	1,197 ( 1,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,261 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか８６４５賃　　　　-2	914 ( 913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	1,240
c	ひたちなか６８９９賃　　　　-3	1,679 ( 1,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [131.0]	100 [100.0]	1,282

ひたちなか -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	37,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	108,864 円	3,628,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 637,164 円　（　　　　　　 1,646 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,523,400 円（　　　　　 6,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,377,596 円
②総費用	637,164 円
③純収益　①－②	2,740,432 円
④建物等に帰属する純収益	2,523,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	217,032 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	211,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,223,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

ひたちなか -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	ひたちなか市大字稲田字円明３９番４	0507000062977-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
ひたちなか -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ひたちなか -14

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　塚本　修一

TEL.

鑑定評価額

12,500,000 円

１㎡当たりの価格

32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ひたちなか市大字稲田字円明３９番４				②地積　(㎡)	387 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ1	周辺に畑、空地等が目立つ住宅地域	北東3.6m市道	水道	佐和 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 387 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、３．６
ｍ市道

交通

施設

佐和駅北西方

1.1km

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

利便性の比較的良好な住宅地であり、特に発展を促す要因は見られないことから、現在の住環境を維持していく
ものと予測する。割安感があり需要も堅調なことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はひたちなか市の住宅地域であり、特に旧勝田地区内住宅地との代替性が高い。需要者はひたちなか市内の
賃貸住宅住まいの一次取得者が中心であり、一部ひたちなか市内勤務の市外からの一次取得者も見られる。供給は処分
・転出等による売却、小規模分譲等が中心であり量的には多くなく、需要が供給を上回っている。需要の中心価格帯は
土地のみで１２００万円程度、新築の戸建住宅で２７００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は自用目的中心の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格であ
る。周囲にはアパート等も一部見られるが、収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ひたちなか -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,600 円／㎡

[101.5]
100

100
[105.0]

100
[119.6]

[101.0]
100

32,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

設備投資・個人消費は緩やかな増加傾向、雇
用・所得環境は緩やかに改善しつつ、公共投
資は横ばい、住宅投資は弱い動きが続いてい
る。

利便性の比較的良好な住宅地であり、相対的
な割安感から堅調な需要がみられ、普通住宅
地域として安定的に推移している。

画地規模がやや大きいことにより総額的観点
から競争力がやや劣る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

ひたちなか -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ひたちなか０６６０５ -9	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、南3.2m、角地		準工 (60,200)
b	ひたちなか０５０８５ -640	ひたちなか市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	ひたちなか０３４３３ -61003	ひたちなか市		更地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	ひたちなか０５０８５ -638	ひたちなか市		建付地	（　）	台形	南西4m市道、北西4m、角地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,039	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	22,758	100 [ 73.4]	31,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 ) 26,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	25,183	100 [ 78.8]	31,958		32,300
c	(　 ) 32,181	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,213	100 [ 101.9]	31,612		31,900
d	(　 ) 49,679	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	48,618	100 [ 146.4]	33,209		33,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +48.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

ひたちなか -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,357,186	630,140	2,727,046	2,502,940	224,106	（　0.9730） 218,055	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,361,100 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ひたちなか -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	40 ％	80 ％	80 ％	387 ㎡	16.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ。平均専有面積４０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,225	147,000	2.0	294,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		294,000		588,000
								0

⑨年額支払賃料	294,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,528,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,528,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,351,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	588,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,357,186 円　　　　（　 8,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ひたちなか５８５１賃　　　　-6	1,175 ( 1,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,225 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ひたちなか６６０５賃　　　　-2	1,293 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.5]	100 [100.0]	1,300
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ひたちなか -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,100 円	36,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	105,840 円	3,528,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 311,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 630,140 円　（　　　　　　 1,628 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,502,940 円（　　　　　 6,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,357,186 円
②総費用	630,140 円
③純収益　①－②	2,727,046 円
④建物等に帰属する純収益	2,502,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	224,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	218,055 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,361,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

ひたちなか -14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	ひたちなか市大字稲田字円明３９番４	0507000062977-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考