別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
つくば 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.
鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市大曽根字宿西２９９９番１
 ②地積
　(㎡)		 433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、一般住宅等の
混在する既成商業地
域		 北9m市道 水道、下水 つくば

7.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 つくば駅　北方

7.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設の大型化等の影響により、旧来の商業地域の繁華性は低下傾向にあり、今後も同様の傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つくば市及び隣接市郊外部に形成される旧来からの商業地域である。需要者は、当地域に地縁的選好性
を有する地元企業や個人事業者が中心で、自己業務用としての利用が前提である。商業集積は大型駐車場を備えた路線
沿い大規模店舗へ移行しており、当地域のような旧来型の商業地域の商圏は縮小している。商業地としての取引も限定
的で、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況であるが、住宅地水準と僅差ない状況であると推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上、２試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。本件は、行政的条件等から投資用不動産としての需要も想定
されるが、需要の中心は地元資本・地元事業者による業務用の自己使用不動産としての利用を前提とした取引であり、
取引事例価格の水準が価格決定の有力な指標となっていると判断出来る。よって、これら取引当事者の属性を考慮し、
比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[147.7]		 [100.0]
100		 27,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 つくば市の人口・土地取引件数は共に増加傾
向。ＴＸ沿線は安定的好調で優位性が高い。
一方地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み
継続している。

郊外部背後人口の減少により、収益性・商況
は低下傾向。住宅地としての土地利用も散見
される。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６公示）
-64		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b つくば（Ｒ
６）公焼直
-21		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c つくば（Ｒ
６公示）
-707		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
北東7m、
南西4m、
三方路
｢調区｣ 
旧宅団地
(60,200)
d つくば（Ｒ
６公示）
-730		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m県道、
南東4m、角地
２住居

(60,200)
e つくば（Ｒ
６公示）
-551		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m市道、
中間画地
２低専
第１種文教地区
(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,599  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
24,516 		 100
[  85.6]
28,640 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,600 
b (　           ) 
27,798  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
28,514 		 100
[  97.9]
29,126 
29,100 
c (　           ) 
24,350  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
23,190 		 100
[  80.9]
28,665 
28,700 
d (　           ) 
29,702  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,474 		 100
[  97.3]
29,264 
29,300 
e (　           ) 
30,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
29,902 		 100
[ 103.8]
28,807 
28,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,900 円／㎡]  



つくば 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,434,393 
1,261,694 
5,172,699 
4,731,190 
441,509 		 （　0.9490）
418,992 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,215,529 円　　　　（　     19,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   433 ㎡     21.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＥＶ無し地上２階建で、品等は中位程度の店舗兼事務所 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 共用廊下・階段等を考慮のうえ査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
82.0 
164.00 
1,813 
297,332 		 3.0  891,996 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
90.0 
180.00 
1,578 
284,040 		 3.0  852,120 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
86.0 
344.00 

581,372 		 1,744,116 
0 
⑨年額支払賃料        581,372 円　×　12ヶ月　＝　       6,976,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,976,464 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       558,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,418,347 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,744,116 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,046 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,434,393 円　　　　（　        14,860 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-143		 1,581  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,828 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,818 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,813 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-153		 1,895  
(   1,838) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,827 
c つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-154		 2,129  
(   2,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
1,798 
つくば 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,900 円  　　　　     67,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 209,294 円  　　　        6,976,464　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      573,700 円  　　　　     67,300,000　×　　  55.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        67,300 円  　　　　     67,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,300 円  　　　　     67,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,261,694 円　（　　　　　　         2,914 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,731,190 円  
（　　　　　        10,927 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,434,393 円      
②総費用 1,261,694 円      
③純収益　①－② 5,172,699 円      
④建物等に帰属する純収益 4,731,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 441,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 418,992 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          968 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,215,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市大曽根字宿西２９９９番１
 0524000057108-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
つくば 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-6 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.
鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市大曽根字宿西２９９９番１
 ②地積
　(㎡)		 433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、一般住宅等の
混在する既成商業地
域		 北9m市道 水道、下水 つくば

7.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 つくば駅北方

7.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設の大型化等の影響により、旧来の商業地域の繁華性は低下傾向にあり、今後も同様の傾向で推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくば市及び周辺市町の商業地域等の範囲。需要者は地縁性を持つ地元需要が中心で、取引規模や価格帯
はまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。景気は緩やかに回復する傾向にあるが、商
業施設の大型化等により商圏の競合化が進み、旧来の商業地である近隣地域の繁華性は低下傾向にあり、地域の選別等
により旧来の商業地の土地需要は弱含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、つくば市の北寄り郊外に位置する収益性を考慮すべき旧来からの商業地域であるが、現時点においては、
自己使用店舗が大半を占めている状態である。よって、本件においては、これら商業店舗用地への需要を反映している
比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[147.7]		 [100.0]
100		 27,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 法人等の土地取得についての地域の選別は継
続しているが、つくば駅及び研究学園駅等の
商業中心部の需要は多く、繁華性を高めてい
る。

商業施設の大型化や郊外化等により商圏の競
合化が進み、旧来の商業地域は繁華性低下傾
向にあり、地価は弱含みで推移。


画地の規模、街路条件等は標準的であり、市
場競争力は普通。なお、個別的要因に変動は
ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６公示）
-730		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m県道、
南東4m、角地
２住居

(60,200)
b つくば（Ｒ
６公示）
-551		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m市道、
中間画地
２低専
第１種文教地区
(50,100)
c 土浦（Ｒ６
公示）
-69		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北3m市道、
中間画地
商業

(80,240)
d 土浦（Ｒ６
公示）
-30		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m市
道、中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,702  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,474 		 100
[  99.5]
28,617 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,600 
b (　           ) 
30,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
29,902 		 100
[ 108.1]
27,661 
27,700 
c (　           ) 
20,184  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,184 		 100
[  68.9]
29,295 
29,300 
d (　           ) 
37,769  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
43,152 		 100
[ 147.2]
29,315 
29,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,200 円／㎡]  



つくば 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,411,615 
1,370,826 
5,040,789 
4,590,590 
450,199 		 （　0.9490）
427,239 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,377,235 円　　　　（　     19,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   433 ㎡     21.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、需要動向等から１階店舗、２階事務所を想定、敷地内に駐車場確保 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
1,804 
306,680 		 3.0  920,040 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
90.0 
180.00 
1,550 
279,000 		 3.0  837,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
87.5 
350.00 

585,680 		 1,757,040 
0 
⑨年額支払賃料        585,680 円　×　12ヶ月　＝　       7,028,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,028,160 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       632,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,395,626 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,757,040 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,989 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,411,615 円　　　　（　        14,807 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-155		 2,017  
(   1,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,769 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,804 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-144		 2,119  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,823 
c つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-139		 2,037  
(   1,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,940 
つくば 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 261,200 円  　　　　     65,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 281,126 円  　　　        7,028,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       90,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      607,200 円  　　　　     65,300,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,370,826 円　（　　　　　　         3,166 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,590,590 円  
（　　　　　        10,602 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,411,615 円      
②総費用 1,370,826 円      
③純収益　①－② 5,040,789 円      
④建物等に帰属する純収益 4,590,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 450,199 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 427,239 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,377,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市大曽根字宿西２９９９番１
 0524000057108-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考