別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
つくば 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.
鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市筑穂２丁目１番５外
 ②地積
　(㎡)		 992  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗、ホテ
ル等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 研究学園

6.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 研究学園駅　北方

6.6km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿い商業地域で熟成度が高く、引き続き現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、つくば市及び隣接市町村の各幹線道路沿いに形成される路線商業地域一帯。需要者として、北関東を中
心に店舗展開を行う小売・流通系企業や各飲食チェーン店、地元資本の事業者等が想定される。当地域周辺にはまとま
った背後人口と商圏が形成されていることから一定の出店需要が見込めるエリアである。但し需要の中心となる価格帯
は、取引の態様や規模・業種及び建物用途等によりまちまちであり価格帯としては見出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上２試算価格を得たので調整を行う。比準価格は、つくば市所在の路線商業地域の取引事例を中心に検討を加え、代
替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い試算し得た。収益価格は、建物想定や賃料設定等、対象地の個別性をふまえ
適切に試算している。本件では両価格の規範性を認め、かつ取引当事者の属性も勘案し、比準価格と収益価格を相互に
関連づけ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,500 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[105.4]		 [102.0]
100		 56,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 つくば市の人口・土地取引件数は共に増加傾
向。ＴＸ沿線は安定的好調で優位性が高い。
一方地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み
継続している。

近年背後人口が充実しつつあるＴＸ沿線商業
地域と競合するも、幹線道路沿い商業地域と
して熟成しており、顕著な地域要因の変動は
ない。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６公示）
-706		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m県道、
北東6m、
二方路
２住居
高度地区3種
文教地区
(60,200)
b つくば（Ｒ
６）公焼直
-22		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東34m県道、
南西6m、
北西13m、
三方路
２住居
高度地区3種
(70,200)
c つくば（Ｒ
６）公
-916		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13m市道、
西4.5m、角地
１中専

(70,200)
d つくば（Ｒ
６）公
-917		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e つくば（Ｒ
６公）
-322		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南30m国道、
北9m、東5.5m、
三方路
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,824 		 100
[ 118.0]
59,173 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
60,400 
b (　           ) 
63,879  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,693 		 100
[ 108.0]
58,975 
60,200 
c (　           ) 
47,297  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
45,919 		 100
[  77.2]
59,481 
60,700 
d (　           ) 
41,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
43,715 		 100
[  73.6]
59,395 
60,600 
e (　           ) 
50,544  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
57,578 		 100
[  96.7]
59,543 
60,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,500 円／㎡]  



つくば 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,438,449 
2,133,044 
7,305,405 
4,878,820 
2,426,585 		 （　0.9742）
2,363,979 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     46,352,529 円　　　　（　     46,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   992 ㎡     26.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 品等中程度の一棟貸し平家建店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,132 
852,800 		 3.0  2,558,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

852,800 		 2,558,400 
0 
⑨年額支払賃料        852,800 円　×　12ヶ月　＝　      10,233,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,233,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       818,688 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,414,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,558,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,537 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,438,449 円　　　　（　         9,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-143		 1,581  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,096 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,137 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,132 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-153		 1,895  
(   1,838) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,192 
c つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-155		 2,017  
(   1,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,123 
つくば 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 277,600 円  　　　　     69,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 409,344 円  　　　       10,233,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      661,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      645,400 円  　　　　     69,400,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        69,400 円  　　　　     69,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,400 円  　　　　     69,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,133,044 円　（　　　　　　         2,150 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,878,820 円  
（　　　　　         4,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,438,449 円      
②総費用 2,133,044 円      
③純収益　①－② 7,305,405 円      
④建物等に帰属する純収益 4,878,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,426,585 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,363,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,383 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,352,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市筑穂二丁目１番５
 0524000232449-0000
2 　つくば市筑穂二丁目１番６
 0524000232450-0000
3 　つくば市筑穂二丁目１番７
 0524000232451-0000
4 　つくば市筑穂二丁目１番８
 0524000232452-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
つくば 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-5 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.
鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市筑穂２丁目１番５外
 ②地積
　(㎡)		 992  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗、ホテ
ル等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西25m国道、背面道 水道、ガス、下水 研究学園

6.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 研究学園駅の北方

6.6km		 法令

規制		 ２住居
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、国道沿いの商業地域であり既に成熟している。一定の繁華性も存し、テナントも一定の流動性が認
められる。やや駅から距離があり、地価は横這いないし若干の下落傾向と思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、つくばエクスプレスで、概ねつくば市の圏域である。需要者の中心は商業従事者が殆どを占める。学
園西大通り沿いの商業地として一定の需要が存する。表通りの商業用地の土地は取引も一定数認められるがあまり顕在
化せず、精通者の意見によると、地積にもよるが総額で５千万円～１億円前後が需給の中心であると推定されるが、幅
があり、実際の取引データが少なく、詳細の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　国道４０８号線（通称：学園西大通り）沿いの商業地で、背後地に住宅も存する。需要者は従来の商業従事者を中心
とし、地元事業所・全国展開を行っている店舗等も存する。採用した取引事例は個別の要因格差があるものの適正に補
正されており、一方還元利回り等の指標についても規範性を有すると考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重
視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,500 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[104.1]		 [102.0]
100		 57,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められ
る反面建築資材や物価全体的な上昇、金利の
影響等各種不安定要素も存する。


路線商業地で、店舗も一定数集積しているが
、近隣に競合する大型複合型店舗も存し、収
益性はやや弱く、地価はやや弱含みで推移し
ている。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　 +19.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６公示）Ｙ
-206		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m国道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
b つくば（Ｒ
６公）
-322		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南30m国道、
北9m、東5.5m、
三方路
近商

(90,200)
c つくば（Ｒ
６公示）
-706		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m県道、
北東6m、
二方路
２住居
高度地区3種
文教地区
(60,200)
d つくば（Ｒ
６公示）
-518		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m県道、
西9m、角地
近商
地区計画等
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,260 		 100
[ 109.0]
59,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
61,100 
b (　           ) 
50,544  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
57,578 		 100
[  95.5]
60,291 
61,500 
c (　           ) 
71,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,824 		 100
[ 116.2]
60,090 
61,300 
d (　           ) 
74,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
72,067 		 100
[ 120.1]
60,006 
61,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,300 円／㎡]  



つくば 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成路線商業地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,748,055 
2,170,360 
7,577,695 
5,272,500 
2,305,195 		 （　0.9742）
2,245,721 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     44,033,745 円　　　　（　     44,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   992 ㎡     26.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用との関連から、平家建店舗と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建て一括貸しを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,189 
875,600 		 3.0  2,626,800 
1.0  875,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

875,600 		 2,626,800 
875,600 
⑨年額支払賃料        875,600 円　×　12ヶ月　＝　      10,507,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,507,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,050,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,456,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,626,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,641 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          875,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         267,934 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,748,055 円　　　　（　         9,827 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-146		 2,910  
(   2,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
2,318 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,257 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,189 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-151		 2,960  
(   2,871) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,372 
c つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-154		 2,129  
(   2,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,081 
つくば 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 525,360 円  　　　       10,507,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      422,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      697,500 円  　　　　     75,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,000 円  　　　　     75,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,170,360 円　（　　　　　　         2,188 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,272,500 円  
（　　　　　         5,315 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,748,055 円      
②総費用 2,170,360 円      
③純収益　①－② 7,577,695 円      
④建物等に帰属する純収益 5,272,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,305,195 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,245,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,264 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,033,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市筑穂二丁目１番５
 0524000232449-0000
2 　つくば市筑穂二丁目１番６
 0524000232450-0000
3 　つくば市筑穂二丁目１番７
 0524000232451-0000
4 　つくば市筑穂二丁目１番８
 0524000232452-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考