別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
つくば 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.
鑑定評価額 68,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市桜２丁目１４番４
 ②地積
　(㎡)		 813  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 専門学校

ＲＣ4		 中低層店舗を中心に
アパートも見られる
商業地域		 南東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 つくば

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 つくば駅北方

3.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した商業地であり現状のまま推移するものと予測する。背後住宅地の熟成が進んでおり、商業地としては概
ね安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心として隣接する土浦市等の商業地域である。需要者の中心は地元企業、外食チェーン等の
自己利用者が中心となる。新規出店は少なく新たに土地を取得して出店する体力のある需要者が少ないのが現状である
。郊外の大型商業施設への顧客流出により既存の商業地の収益性は低下しており、新規出店については慎重となってい
る。市場の中心価格帯は画地規模により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地であり、同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周辺には
賃貸されている店舗も見られるが賃料水準及び収益性は低く、新たに土地を取得して賃貸事業を目論む需要は少なく、
収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　つくば 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    187,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[238.7]		 [101.0]
100		 83,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降の商業環境の先行き不透明感も
緩和しているが、業種・地域に応じた地価へ
の影響に留意が必要である。


熟成した商業地域であり、商業背後地の状況
は概ね良好である。地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　+117.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６公示）
-518		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m県道、
西9m、角地
近商
地区計画等
(90,200)
b つくば（Ｒ
６公示）
-30		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西40m県道、
東6m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
c つくば（Ｒ
６公示）
-115		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東27m県道、
北西6m、
南西6m、
三方路
２住居
高度地区3種
文教地区３種
(70,200)
d つくば（Ｒ
６公示）
-706		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m県道、
北東6m、
二方路
２住居
高度地区3種
文教地区
(60,200)
e つくば（Ｒ
６公示）
-90		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
｢調区｣ 
区域指定
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
72,067 		 100
[  82.7]
87,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
88,000 
b (　           ) 
77,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
77,142 		 100
[  86.0]
89,700 
90,600 
c (　           ) 
75,594  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
71,994 		 100
[  82.1]
87,691 
88,600 
d (　           ) 
71,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,824 		 100
[  83.0]
84,125 
85,000 
e (　           ) 
45,847  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,664 		 100
[  54.0]
84,563 
85,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,000 円／㎡]  



つくば 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,021,918 
5,268,765 
18,753,153 
16,028,400 
2,724,753 		 （　0.9490）
2,585,791 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     50,701,784 円　　　　（　     62,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ4 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   813 ㎡     23.5 m x   34.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階事務所 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
2,067 
578,760 		 5.0  2,893,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
350.00 
90.0 
315.00 
1,750 
551,250 		 3.0  1,653,750 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
350.00 
90.0 
315.00 
1,650 
519,750 		 3.0  1,559,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
87.5 
1,225.00 

2,169,510 		 7,666,050 
0 
⑨年額支払賃料      2,169,510 円　×　12ヶ月　＝　      26,034,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,034,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,082,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,951,390 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,666,050 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,528 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,021,918 円　　　　（　        29,547 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-141		 1,812  
(   1,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]
2,160 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,076 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,067 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-155		 2,017  
(   1,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,123 
c つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-131		 1,555  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,946 
つくば 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,140,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,041,365 円  　　　       26,034,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      511,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,120,400 円  　　　　    228,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,268,765 円　（　　　　　　         6,481 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,028,400 円  
（　　　　　        19,715 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,021,918 円      
②総費用 5,268,765 円      
③純収益　①－② 18,753,153 円      
④建物等に帰属する純収益 16,028,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,724,753 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,585,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,701,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市桜二丁目１４番４
 0524000168779-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
つくば 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 68,100,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市桜２丁目１４番４
 ②地積
　(㎡)		 813  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 専門学校

ＲＣ4		 中低層店舗を中心に
アパートも見られる
商業地域		 南東16m市道、背面道 水道、ガス、下水 つくば

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道、中間画
地		 交通

施設		 つくばエクスプレス「
つくば」駅北方
3.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 研究学園都市の熟成した商業地域であり、今後も現状のままで推移するものと予測する。背後地の住宅も熟成が
進んでおり、地価は比較的安定している。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地（４階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくば市の商業地域を中心として隣接する土浦市及び守谷市等の商業地域を含む範囲である。需要者は県
内事業者を中心に、全国展開する外食チェーン等の法人を含む。近隣地域の背後地は低層の住宅地域で熟成も進み、近
隣地域の収益性を下支えしているが、郊外の大規模商業施設への顧客流出により近隣地域の収益性は低下傾向にある。
取引の対象となる土地の規模が様々であり、取引の中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 つくば市内の商業地の取引事例が少ない為、事例収集範囲を市内全域にまで広げた結果、比較的規範性の高い取引事例
を収集し得た。一方、標準地の周辺地域には貸事務所及び貸店舗等も存するが、自己使用目的の取引が中心であり、取
引時に於いては類似不動産の取引価格が価格決定の有力な指標となるものと判断される。従って、本件では比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　つくば 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    187,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[237.6]		 [101.0]
100		 83,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が続いている。それ
に伴い都心部及び地方中心部の地価も回復傾
向が続いている。


テクノパーク桜の幹線道路沿いの商業地域で
、背後地に良好な住宅地域は存するが、大規
模商業施設への顧客流入もあり、収益性はそ
れほど高くない。

規模、形状等も標準的で、近隣地域における
競争力は普通程度。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　+116.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６）公焼直
-22		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東34m県道、
南西6m、
北西13m、
三方路
２住居
高度地区3種
(70,200)
b つくば（Ｒ
６公示）
-706		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27m県道、
北東6m、
二方路
２住居
高度地区3種
文教地区
(60,200)
c つくば（Ｒ
６公示）
-30		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西40m県道、
東6m、二方路
近商
地区計画等
(80,200)
d つくば（Ｒ
６公示）
-543		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西34m県道、
北東6m、
南東4m、
三方路
２住居
高度地区3種
第３種文教地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,879  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,693 		 100
[  73.8]
86,305 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
87,200 
b (　           ) 
71,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,824 		 100
[  78.1]
89,403 
90,300 
c (　           ) 
77,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
77,142 		 100
[  88.3]
87,364 
88,200 
d (　           ) 
138,593  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
134,556 		 100
[ 156.2]
86,143 
87,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,200 円／㎡]  



つくば 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,750,494 
6,819,468 
22,931,026 
20,246,400 
2,684,626 		 （　0.9742）
2,615,363 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     51,281,627 円　　　　（　     63,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 Ｓ4 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   813 ㎡     23.5 m x   34.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～４階：事務所 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
90.0 
360.00 
2,123 
764,280 		 3.0  2,292,840 
1.0  764,280 

 2～ 2		 事務所
400.00 
90.0 
360.00 
1,800 
648,000 		 3.0  1,944,000 
1.0  648,000 

 3～ 4		 事務所
400.00 
90.0 
360.00 
1,750 
630,000 		 3.0  1,890,000 
1.0  630,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
90.0 
1,440.00 

2,672,280 		 8,016,840 
2,672,280 
⑨年額支払賃料      2,672,280 円　×　12ヶ月　＝　      32,067,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,067,360 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,206,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,860,624 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,016,840 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,672,280 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         817,718 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,750,494 円　　　　（　        36,593 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-144		 2,119  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,153 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,188 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,123 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ６公
示）商
　　　　-154		 2,129  
(   2,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,223 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
つくば 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,440,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,603,368 円  　　　       32,067,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      521,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,678,400 円  　　　　    288,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       288,000 円  　　　　    288,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,819,468 円　（　　　　　　         8,388 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 288,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,246,400 円  
（　　　　　        24,903 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,750,494 円      
②総費用 6,819,468 円      
③純収益　①－② 22,931,026 円      
④建物等に帰属する純収益 20,246,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,684,626 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,615,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,217 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,281,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市桜二丁目１４番４
 0524000168779-0000
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備考