令和6年1月12日　提出 つくば 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市小野崎字千駄苅２９２番３外 ②地積 　(㎡) 2,187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ1 飲食店や商業施設が 連たんする路線商業 地域 南東34m国道、北東側道 水道、下水 つくば 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   350 ｍ、南   450 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  49.0 ｍ、規模　　     2,300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３４ｍ国道 交通 施設 つくば駅南西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種店舗が建ち並ぶ学園都市エリアの路線商業地域で、近隣地域のみならず、背後住宅地の熟成度も高いため、 将来的にも現状の繁華性が保たれるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心とした県南地区に存する駅前・路線商業地と把握した。需要者は、県内小売・流通業者に 加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定される。近隣地 域は各種店舗が建ち並ぶ学園都市エリアの路線商業地域で、近隣地域のみならず、背後住宅地の熟成度も高く、需要は 底堅いが、事業用定借が大半で、売買需要としての中心価格帯は把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は各種店舗が建ち並ぶ学園都市エリアの路線商業地域で、国道沿線のみならず背後住宅地の熟成度も高いが、 市街化調整区域で、自己利用目的の開発許可等が前提となる地域につき、収益還元法は非適用とした。一方、商業地の 取引が少なく、全般的に採用事例の規範性が高いとは言いがたい状況にある。よって、比準価格を採用するも、代表標 準地との検討をも十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 74.8] [103.0] 100 80,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増加。高齢化率低い。取引件数・建築着 工件数は堅調。つくば駅周辺及び研究学園駅 周辺の商業地は供給が少なく、需要は底堅い 。 各種店舗が建ち並ぶ学園都市エリアの路線商 業地域で、近隣地域のみならず、背後住宅地 の熟成度も高く、地域要因に特段の変化は見 られない。 画地規模、形状等は概ね標準的。角地につき 利便性等の観点から優位。個別的要因の変動 は特に見受けられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％