令和6年1月15日　提出 つくば -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -29 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 1,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市竹園１丁目８番２ ②地積 　(㎡) 5,475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 駐車付置義務 (90,400) 1:2.5 共同住宅 ＲＣ15 共同住宅、店舗等が 混在する住宅地域 南東16m市道、南西側道 水道、ガス、下水 つくば 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 つくば駅　南方 600m 法令 規制 商業 (80,400) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 マンション・店舗並びに事務所等が建ち並ぶ商業地域。つくば駅徒歩圏に存するので環境の整備充実が更に進む ものと予測する。立地条件が良好なのでマンション需要は引き続き強含みで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              223,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＴＸ線沿線の駅徒歩圏に存する住宅地域で、つくば市のほか守谷市等の周辺市の圏域に及ぶ。需要の主 流は首都圏や茨城県・隣接県等でマンション分譲事業を行うデベロッパー等である。標準地はつくば駅徒歩圏に存する 利便性の高いマンション敷地で、商業ビル用地としての需要も見込める物件であることから、需要は好調で地価も強含 みで推移している。需要の中心となる価格帯は規模にもよるが、１坪当たり８０～８５万円台程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の最有効使用は高層共同住宅地と判断され、本件では取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は主として 駅徒歩圏の商業地域等価格牽連性のある取引事例を比較検討して求めた価格で実証的と言える。開発法による価格は、 標準地上にマンションを建築し分譲することを想定したもので開発業者による投資採算性を反映し説得力が高い。以上 により、本件では両価格ともに精度は高いと判断し、２試算価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    231,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＴＸ線各駅周辺地域は首都圏マンションの高 騰や低金利を背景として、地価の上昇傾向が 続く。郊外は選好性が低く地価は横ばい乃至 下落で推移。 つくば駅周辺は宅地需要が好調で、マンショ ンやマンション用地も立地条件等の希少性か ら高額物件購入層の需要が見込め、地価は強 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％