令和6年1月11日　提出 つくば -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -27 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市今鹿島字下屋敷東２４９８番１外 ②地積 　(㎡) 1,234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、事業所、 店舗等の混在する住 宅地域 西12.5m県道 水道、下水 研究学園 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   900 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ県道 交通 施設 研究学園駅北西方 7.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。地縁的選考性を有することから、取 引は少なく地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつくば市及び隣接市の農家集落地域である。需要者の中心は地縁を有する個人が中心である。市街化調整 区域に指定され生活利便性の劣る地域であり、外部からの流入は殆ど見られない。市中心部で人口が増加する一方で、 当地域は人口の流出、高齢化が進んでおり取引自体少ない。市場の中心価格帯は新規の分譲等は行われていないことか ら把握は難しいが、坪当たり５万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、周辺ではアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収 益還元法の適用は見送った。自用目的での取引が中心であり、取引事例比較法は同様に市街化調整区域内に存する宅地 の事例を採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市の人口は増加傾向で推移しているが 、郊外の集落地域においては高齢化が進んで おり、地価下落が見られる。 市街化調整区域内の農家集落地域であり、取 引は少なく地価は下落基調で推移している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％