令和6年1月15日　提出 つくば -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つくば -25 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 つくば市高須賀字谷口５０番１ ②地積 　(㎡) 708   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等の混在する住宅地 域 南5m市道 水道 万博記念公園 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   600 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       710 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 万博記念公園　西方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域で熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくば市及び常総市等の隣接市郊外部に形成される旧来からの農家集落地域一円である。主たる需要者 は、当地域に地縁的選好性を有する地元出身者や居住者及びその子弟等の住宅用地取得者である。地域コミュニティの 強い旧来からの集落であるため圏外からの流入は少なく、需給共に低調で市場の動きは鈍い。需要の中心となる価格帯 は、更地は規模にもよるが坪３万程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件評価では、近隣地域が農家住宅地域で賃貸市場が未成熟であるため収益還元法を適用できなかったことから、取引 事例比較法を適用し試算を行った。比準価格についてみると、つくば市内所在の調整区域における正常な取引事例を採 用し、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行い、適切に試算し得たと思料する。以上より本件では、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格を妥当と認め比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　つくば -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [140.6] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] つくば市の人口・土地取引件数は共に増加傾 向。ＴＸ沿線は安定的好調で優位性が高い。 一方地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み 継続している。 調整区域内の農家集落地域であり、土地利用 状況の大きな変化はなく、地価に影響を及ぼ す著しい地域要因の変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％