別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
つくば -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば -17 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.
鑑定評価額 32,600,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市谷田部字ダイ町６２８６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、農家住宅
等が混在する住宅地
域		 南西7m県道 水道、下水 みどりの

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   330 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　７ｍ
県道		 交通

施設		 みどりの駅東方

3.4km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や農家住宅が見られる旧来からの住宅地域として、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はつくば市を中心に周辺市町の住宅地域。需要者は地縁性を持つ地元の第１次取得者が中心であり、近隣地
域は旧来からの住宅地域であるが、既成市街地における取引事例が少なく、取引規模や価格帯はまちまちのため、市場
で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。景気は緩やかに回復する傾向にあるが、近隣地域は、つくば市南部
にあって区画整理地等に比べ地域や品等等が見劣りする旧来からの住宅地域であり、需要は弱含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅や農家住宅が混在する旧来からの住宅地域である。周辺にはアパート等も混在し収益性も勘案され
る地域であるが、居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、実際取引市場
の動向を反映している比準価格を標準とした。収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果
、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　つくば -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 84.8]		 [104.0]
100		 26,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 つくば市の人口は増加傾向にあり、ＴＸ沿線
の住環境良好な地域で地価は上昇、他の市街
地は横ばい、利便性の劣る地域は弱含みで推
移している。

旧来からの住宅地域であり、ＴＸ沿線の区画
整理地や分譲住宅地に土地需要が吸収され、
地域の選別等により地価は弱含みで推移。


画地の形状、規模等は標準的であり、南西街
路であることにより日照がやや優る。なお、
個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６公示）
-88		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b つくば（Ｒ
６公示）
-64		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c つくば（Ｒ
６公示）
-716		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d つくば（Ｒ
６公示）
-705		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e つくば（Ｒ
６公示）
-2		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,695  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
13,953 		 100
[  53.3]
26,178 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
27,200 
b (　           ) 
25,599  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
24,516 		 100
[  95.4]
25,698 
26,700 
c (　           ) 
26,404  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
26,038 		 100
[  98.8]
26,354 
27,400 
d (　           ) 
15,766  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
15,380 		 100
[  59.4]
25,892 
26,900 
e (　           ) 
19,433  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,433 		 100
[  75.4]
25,773 
26,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,000 円／㎡]  



つくば -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,065,618 
2,145,760 
9,919,858 
9,070,600 
849,258 		 （　0.9730）
826,328 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     16,526,560 円　　　　（　     13,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 450.00 ＬＳ2 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   1,206 ㎡     23.5 m x   47.5 m  前面道路：県道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積５０㎡×１８戸の賃貸アパートを想定、敷地内に駐車場確保 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
450.00 
100.0 
450.00 
1,190 
535,500 		 1.0  535,500 
1.0  535,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

1,071,000 		 1,071,000 
1,071,000 
⑨年額支払賃料      1,071,000 円　×　12ヶ月　＝　      12,852,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,852,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,285,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,566,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,071,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,071,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         489,179 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,065,618 円　　　　（　        10,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ６公
示）住
　　　　-116		 1,484  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,272 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,241 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,190 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ６公
示）住
　　　　-117		 1,381  
(   1,380) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,241 
c つくば（Ｒ６公
示）住
　　　　-120		 1,502  
(   1,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,210 
つくば -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 399,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 385,560 円  　　　       12,852,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,030,700 円  　　　　    133,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,145,760 円　（　　　　　　         1,779 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,070,600 円  
（　　　　　         7,521 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,065,618 円      
②総費用 2,145,760 円      
③純収益　①－② 9,919,858 円      
④建物等に帰属する純収益 9,070,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 849,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 826,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          685 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,526,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市谷田部字臺町６２８６番１
 0524000331122-0000
2 　つくば市谷田部字臺町６２８６番５
 0524000331125-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
つくば -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
つくば -17 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 つくば市谷田部字ダイ町６２８６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、農家住宅
等が混在する住宅地
域		 南西7m県道 水道、下水 みどりの

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   330 ｍ、南   150 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ７ｍ県道　　　　「
基準方位　北」		 交通

施設		 みどり野駅の東方

3.4km		 法令

規制		 １低専
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、県道沿いの古くからの農家集落地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、つくばエクスプレスで、概ねつくば市の圏域である。需要者の中心はつくば市近隣居住者が中心であ
る。つくばエクスプレス開業後は安定して需給が好調であるが、旧来からの集落地で、小規模の区画割り後の分譲以外
の需給はやや弱い。土地は７０坪程度で約６００万～８００万円程度、新築の戸建て物件は３，０００万円程度が需給
の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　旧来からの集落地であり、近隣の開発により利便性は一定の水準を保っている。農家住宅を中心として、収益物件と
してはアパート・家作等も存する。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、結果として低位となっ
た収益価格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　つくば -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     22,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.8]		 [104.0]
100		 27,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められ
る反面建築資材や物価全体的な上昇、金利の
影響等各種不安定要素も存する。


当該地域はつくばエクスプレスの影響は軽微
で、旧来からの集落地域で、新規の宅地開発
分譲等は少なく、地価は弱含みである。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 つくば -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a つくば（Ｒ
６公示）
-80		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東2.5m市道
、中間画地
１中専

(60,160)
b つくば（Ｒ
６公示）
-525		 つくば市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
第１種文教地区
(60,200)
c つくば（Ｒ
６公示）
-551		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m市道、
中間画地
２低専
第１種文教地区
(50,100)
d つくば（Ｒ
６公示）
-730		 つくば市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m県道、
南東4m、角地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,901  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
23,986 		 100
[  91.7]
26,157 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
27,200 
b (　           ) 
30,738  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
34,771 		 100
[ 131.6]
26,422 
27,500 
c (　           ) 
30,201  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
29,902 		 100
[ 117.1]
25,535 
26,600 
d (　           ) 
29,702  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
28,474 		 100
[ 109.3]
26,051 
27,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,100 円／㎡]  



つくば -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,623,949 
2,579,676 
10,044,273 
9,207,000 
837,273 		 （　0.9730）
814,667 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     16,293,340 円　　　　（　     13,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
つくば -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 450.00 ＬＳ2 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 40 ％   80 ％   80 ％   1,206 ㎡     23.5 m x   47.5 m  前面道路：県道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から、２階建共同住宅（ファミリータイプ約５０㎡）と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
450.00 
100.0 
450.00 
1,216 
547,200 		 1.0  547,200 
1.0  547,200 

 2～ 2		 住宅
450.00 
100.0 
450.00 
1,220 
549,000 		 1.0  549,000 
1.0  549,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
100.0 
900.00 

1,096,200 		 1,096,200 
1,096,200 
⑨年額支払賃料      1,096,200 円　×　12ヶ月　＝　      13,154,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,154,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,052,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,102,048 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,096,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,096,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         511,816 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,623,949 円　　　　（　        10,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a つくば（Ｒ６公
示）住
　　　　-103		 1,249  
(   1,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,166 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,268 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,216 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b つくば（Ｒ６公
示）住
　　　　-111		 1,451  
(   1,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,369 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
つくば -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 675,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 526,176 円  　　　       13,154,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,046,200 円  　　　　    135,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,579,676 円　（　　　　　　         2,139 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 135,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,207,000 円  
（　　　　　         7,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,623,949 円      
②総費用 2,579,676 円      
③純収益　①－② 10,044,273 円      
④建物等に帰属する純収益 9,207,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 837,273 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 814,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,293,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ つくば -17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　つくば市谷田部字臺町６２８６番１
 0524000331122-0000
2 　つくば市谷田部字臺町６２８６番５
 0524000331125-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考